Real estate-ul este de ceva vreme incontestabil noua stea a afacerilor din Romania, mirajul unor rate de castig inca mari fata de alte piete din regiune reusind sa atraga fonduri disponibile ale investitorilor de peste 3 miliarde de euro pana acum, conform unor prime estimari.
Fondurile de investitii cu focus pe piata imobiliara a Europei Centrale si de Est, inclusiv pe Romania, cauta proiecte, insa multi dintre ei au inteles deja ca piata locala nu are cum sa inghita acesti bani, proiectele de anvergura fiind rare.
Europolis, Immofinanz, TriGranit sau Ballymore au intrat pe piata, unii dintre ei au facut primele achizitii, iar acum incearca sa-si consolideze pozitiile in contextul unei competitii foarte puternice.
Chiar daca proiectele anuntate pana acum depasesc un miliard de euro, investitorii se afla in fata unei probleme deloc de neglijat: nu au ce sa cumpere. Si nu prea o sa aiba ce nici in urmatorii ani, daca ne luam dupa planurile anuntate de dezvoltatorii imobiliari din piata.
Doua tranzactii de aproximativ 30 de milioane de euro, alte doua de aproape 20 de milioane de euro si una de peste 50 de milioane de euro. Pare destul de putin pentru a atrage atentia marilor jucatori de pe piata imobiliara.
Cu toate acestea, primii pasi au fost deja facuti, doua dintre cele mai importante fonduri de investitii austriece, Immofinanz si Europolis, ajungand deja la a doua afacere in Romania.
Pana la venirea "marilor cumparatori" (a se citi mari fonduri de pensii germane sau din alte state ale Uniunii Europene) mai este insa cale lunga.
"Pentru marile fonduri din domeniu o investitie sub o valoare totala situata la un anumit nivel, cum este cel de 100 de milioane de euro, nu are sens. Costul unei tranzactii este in principiu acelasi, indiferent ca este vorba de o valoare a tranzactiei de un milion de euro sau 100 de milioane de euro", explica Oana Suciu, reprezentantul biroului local al companiei imobiliare Colliers International.
Parerea este intarita si de reprezentantii celorlalte companii imobiliare din piata locala.
"In general valoarea portofoliului de achizitionat de catre fondurile de pensii din tari ale comunitatii europene este de minim 50 de milioane de euro si pot ajunge pana la 150-200 de milioane de euro, dar din pacate nu exista produse pe piata romaneasca pana in prezent pentru asemenea valori", este de parere Alexandra Dimofte, manager corporate accounts in cadrul companiei imobiliare Eurisko.
Aceasta nu inseamna ca marii jucatori din domeniul imobiliar nu tatoneaza piata. Ci dimpotriva.
"Am avut intalniri cu marea majoritate a acestor fonduri de investitii, cu care de altfel si lucram in prezent pe diverse proiecte", spune Alexandra Dimofte.
Aceeasi este situatia si la Colliers sau la alte companii imobiliare de anvergura din piata imobiliara romaneasca, cum este cazul DTZ Echinox.
"Nu sunt insa foarte multe oportunitati de investitii de 30-50 de milioane de euro in prezent pe piata, din cauza dimensiunii pietei. Fiecare sector se afla intr-o faza de crestere puternica si aceasta va atrage o crestere a dimensiunii medii a unui proiect, ceea ce va oferi mai multe oportunitati de investitii pentru marile fonduri de investitii. Piata de investitii are insa nevoie de timp pentru a se maturiza si a se dezvolta. Este inca foarte tanara, dar cu toate acestea are un bun potential daca luam in calcul activitatea si mai ales interesul din ultimul an si jumatate", apreciaza Tim Wilkinson, director in cadrul departamentului comercial al companiei DTZ Echinox.
Fondurile de investitii foarte mari sunt mai conservatoare, fiind interesate de proiecte de dimensiuni mari, stabile si cu un randament anual de 8-9%. Mai mult, spun analistii, marii jucatori din domeniu prefera sa cumpere portofolii de proiecte mai degraba decat proiecte.
Particularitatea pietei romanesti este reprezentata insa, potrivit jucatorilor din piata, de faptul ca a venit dupa celelalte piete din regiune.
Altfel spus, multi dintre dezvoltatorii importanti de pe piata, precum Portland Trust (companie responsabila pentru proiectul Opera Center sau Bucharest Business Park) sau GTC (Europe House, America House), au venit cu lectia invatata. "Practic, in Romania se construieste foarte putin in scop speculativ. Nu cred ca o sa vedem in Romania proiecte peste proiecte cu rate de neocupare foarte mari, cum este cazul in alte capitale din regiune. Tot ce se va construi in urmatorii ani se va absorbi imediat", spune reprezentantul Colliers International.
La randul sau, Alexandra Dimofte pune numarul redus de proiecte de pe piata romaneasca pe seama riscului de tara si situatiei economice care nu a permis dezvoltarea business-ului companiilor. "De asemenea, din punct de vedere al puterii de consum, Romania nu a avut parte de dezvoltare, astfel incat sa prezinte interes pentru marii retaileri sau developeri de complexuri rezidentiale", adauga Dimofte.
Pe de alta parte, in tarile de la vest de noi au intrat dupa caderea comunismului sume uriase de bani, euforia caderii blocului comunist traducandu-se intr-o avalansa de proiecte imobiliare. Dar si in aceste tari, perioada de constructii s-a cam apropiat de apogeu, ratele de neocupare, mai ales in cadrul spatiilor de birouri, incepand sa creasca destul de mult.
"Din pacate in acest moment nu doar in Romania nu prea sunt proiecte de vanzare, ci nici la nivelul intregii Europe Centrale si de Est. Proiectele bune sunt deja luate", adauga reprezentantii Colliers International.
Lipsa proiectelor de anvergura pare insa sa nu ii impiedice pe investitori in a-si face intrarea pe piata romaneasca. Mai mult, aceasta criza de proiecte de amploare reprezinta exact potentialul pe care il au investitiile in real estate din Romania.
Necesitatea unor proiecte mari este data de specificul chiriasilor sau al proprietarilor ulteriori, companii care se asteapta sa isi extinda operatiunile in Romania dupa momentul aderarii la Uniunea Europeana.
TriGranit, una din cele mai mari companii de pe piata mondiala, dezvoltatorul unor proiecte masive in capitala Marii Britanii si in Europa Centrala, motiva in urma cu doua luni intrarea pe piata romaneasca prin rezultatele pozitive obtinute in regiune. "Dupa rezultatele pe care
le-am obtinut in urma investitiilor din Budapesta si Bratislava, am decis sa investim si in potentialul pietei romanesti. Familia Rothschild va investi si direct in proiectul Esplanada City Center, pe langa investitia pe care a facut-o in TriGranit", a declarat la momentul respectiv Nathaniel Rothschild, membru al celebrei familii de bancheri din Statele Unite.
Potential pentru proiecte de anvergura nu are doar Bucurestiul, unii investitori mizand pe zone inca neexploatate la un nivel major. Dezvoltatorul Esplanada si-a dezvaluit intentia de a realiza o intreaga statiune de 5 stele la malul Marii Negre, proiectul aflandu-se insa intr-o faza incipienta.
Tintele de achizitii ale marilor jucatori din piata sunt proiectele de peste 10 milioane de euro, de regula, acestia vizand concomitent imobile cu o mare valoare comerciala, cum ar fi spatiile de birouri care au deja un mix de chiriasi satisfacator. Compania Immorent, unul dintre ultimii investitori care au completat lista investitorilor straini, si-a anuntat obiectivul inca de la intrarea pe piata: imobilele de birouri de peste 5.000 de metri patrati, cu o valoare de peste 10 milioane de euro.
Si directorul de achizitii pentru Europa Centrala si de Est al fondului american Heitman, Jacek Wachowicz, care are in vedere investitii de peste 150 de milioane de euro pentru Romania, afirma intr-un interviu acordat Budapest Business Journal ca principala problema cu care se confrunta piata romaneasca este lipsa proiectelor si a investitiilor imobiliare majore. Bucurestiul, Sofia sau Vilnius vor continua sa fie piete mici locale pentru o perioada de timp, in opinia sa. Potrivit lui Wachowicz, piata imobiliara romaneasca este inca imatura si de dimensiuni mici.
Fondul creat de Banca Nationala a Kuweitului, Watani Central European Real Estate Fund, lansat cu scopul de a realiza investitii imobiliare in Europa Centrala si de Est, ar urma sa beneficieze de extinderea Uniunii Europene, fapt ce va determina "imbunatatirea performantelor pietelor imobiliare din regiune", conform reprezentantilor fondului.
Lipsa proiectelor de anvergura nu este specifica unui singur segment al pietei imobiliare. In momentul cand au achizitionat proiectul comercial City Mall de la dezvoltatorul Sirius Investitii, grupul Jaguar Development a considerat ca acesta nu este suficient de extins, prilej cu care compania a hotarat adaugarea a inca unui etaj, marind suprafata totala a complexului comercial cu 5.000 de metri patrati. La momentul achizitiei, reprezentantii companiei si-au afirmat interesul pentru un alt proiect comercial de mare anvergura, situat in nordul Bucurestiului.
Cresterea veniturilor realizate de populatie a generat un potential comercial care nu a fost trecut cu vederea de retaileri. Dezvoltatorul Anchor Group, companie care a livrat pe piata primele doua proiecte comerciale de anvergura din Romania, Plaza Romania si Bucuresti Mall, va repeta reteta si pe segmentul rezidential si de birouri. Cele doua proiecte comerciale, cu o suprafata cumulata de peste 150.000 de metri patrati, sunt inchiriate in proportie de 100%, interesul retailerilor crescand proportional cu nivelul de dezvoltare economica. Pana in momentul de fata, cele doua proiecte sunt cele mai mari din Romania. Recent, compania a primit o finantare de aproximativ 125 de milioane de euro pentru investitii imobiliare.
Lipsa produselor investitionale de anvergura are un caracter acut pe segmentul spatiilor industriale, unde majoritatea spatiilor este reprezentata de depozite vechi renovate care nu vor putea fi o competitie reala pentru spatiile la standardele occidentale nici in cativa ani.
Din cauza caracteristicilor segmentului spatiilor rezidentiale (care are o pondere redusa a spatiilor destinate inchirierii), investitorii pe acest segment se orienteaza spre dezvoltarea de noi proiecte.
Pe piata exista mai multe investitii de o anvergura redusa, reprezentate de proiecte cu unul sau mai multe apartamente sau vile pentru inchiriere (care sunt inchiriate, de regula, de catre expati), dar proiectele de anvergura celor din vestul Europei lipsesc.
Ce e mare dureaza
Un oras care detine a doua cladire din lume ca marime, dupa celebrul Pentagon, Bucurestiul a stat dintotdeauna bine la planuri gigantice. Mai greu a fost cu punerea lor in practica. Chiar daca regimul s-a schimbat, naravul a ramas acelasi, fostele ruine ale proiectelor demarate inainte de revolutie devenind motive pentru guvernanti sa anunte alte proiecte gigantice. Este cazul Casei Radio sau, mai nou, al Esplanadei din zonei Nerva Traian, unde au fost anuntate doua PPP-uri (parteneriate public-privat) care urmau sa implice investitii de 200 de milioane de euro si, respectiv, un miliard de euro.
Primul dintre aceste proiecte a esuat dupa ce "partenerul" Ministerului Transportului - consortiul format din grupul turc Mimel Insaat si cel britanic Orb Estates - nu a reusit sa obtina finantarile necesare, ceea ce a facut ca in proiect sa se implice un alt grup turcesc.
Desi are o valoare mult mai mare, al doilea proiect, Esplanada, pare mai aproape de a fi realizat, mai ales ca la Bucuresti a fost chiar unul dintre membrii celebrei familii Rothschild, cea care detine gigantul TriGranit.
Familia Rothschild este responsabila, printre altele, pentru dezvoltarea Canary Wharf, cel mai mare centru de afaceri din Europa, situat in Londra, si care a implicat investitii de 5 miliarde de euro. Familia Rothschild este deja prezenta cu investitii importante in Budapesta si Bratislava.
Interesant este ca pe langa TriGranit, care a fost data de Ministerul Transporturilor castigatoare acestui proiect, si-a anuntat participarea si grupul lituanian VP Market.
Un alt proiect de anvergura este pe cale sa inceapa in zona de nord a Capitalei, aceasta fiind cea mai bine dezvoltata zona din punct de vedere economic. Grupul TriNAtion va incepe, impreuna cu grupul francez Vinci, dezvoltarea primei faze a unui proiect imobiliar care ar putea ajunge pe termen mediu si lung la o valoare de un miliard de euro. Prima faza consta in dezvoltarea unui centru comercial de anvergura, care va implica investitii de pana la 100 de milioane de euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
