La o prima vedere, imobilele aflate in constructie pe arterele din zona de nord a orasului, precum Calea Dorobanti sau cele care dau in Piata Victoriei, lasa impresia unei oferte uriase de spatii de birouri care va invada piata bucuresteana in urmatoarea perioada.
Perceptia este cat se poate de gresita, apreciaza ultimele studii de pe piata imobiliara romaneasca.
Oferta de spatii noi de birouri din Bucuresti va fi anul acesta saraca, atat din punct de vedere al cantitatii, cat si al calitatii, indica un studiu al companiei imobiliare Colliers International.
"2003 a fost un an foarte slab in ceea ce priveste livrarile (de spatii de birouri - n. red), in timp ce anul acesta si cel viitor .par sa aduca cateva proiecte noi. Cererea este insa mult mai mare si de aceea noua oferta va fi insuficienta" precizeaza studiul Colliers.
Cu toate acestea, numeroasele constructii incepute in tot orasul, mai cu seama in zona de nord, au creat impresia unei oferte supradimensionate.
"Cand va fi finalizata, aceasta noua oferta va fi fara indoiala absorbita instantaneu, deoarece pe langa cererea ridicata existenta in acest moment exista o cerere latenta care va iesi la iveala in cand".
Explicatia acestei cereri latente este, potrivit reprezentantilor Colliers, aceea ca in urma cu 3-5 ani, cand erau extrem de putin spatii de birouri clasa A, companiile au fost nevoite sa semneze contracte pentru spatii existente la aceas vreme. In prezent, pe masura ce contractele de inchiriere se incheie, companiile se reorienteaza catre imobile de calitate superioara.
"Vestea buna este ca oferta de spatii de birouri va creste in acest an fata de anul trecut. Vestea proasta este ca doar jumatate din aceasta suplimentare a ofertei va fi reprezentata de spatii de birouri clasa A. Si mai important este faptul ca o parte semnificativa din oferta de spatii clasa A a fost preinchiriata (Charles de Gaulle Building, cu 23.000 de metri patrati sau Daniel Danielopolu, cu 3.900 de metri patrati - n. red), ceea ce inseamna ca nu va fi disponibila pe piata la livrarea imobilelor" precizeaza si un studiu al companiei Cascade Romania. Compania are in dezvoltare un imobil de de birouri clasa A de peste 4.000 de metri patrati in zona Buzesti-Piata Victoriei, care urmeaza a fi livrat in a doua parte a acestui an.
In 2004, chiriasii asteapta birourile ce vor fi livrate in Bucuresti din 2005-2006
Chiar daca mai mare decat valoarea de anul trecut, oferta de spatii de birouri din acest an va fi, la fel ca si in ultimii ani, insuficienta pentru a acoperi cererea. Studiile indica pentru acest an o cerere de spatii de birouri situata, la fel ca si anul trecut, la 80-100.000 de metri patrati, in timp ce oferta nu va depasi 66.000 de metri patrati.
"Oferta nu este de loc atat de generoasa pe cum se prezinta la o prima vedere deoarece din totalul anuntat, doar 50-70% va fi livrat pana la urma" apreciaza analistii Colliers.
Mai mult, potrivit studiului Colliers, dintre cele zece proiecte imobiliare in domeniu anuntate pentru acest an, doar cel din piata Charles de Gaulle, va avea o suprafata de 23.000 de metri patrati, restul nedepasind suprafata de 5.000 de metri patrati.
"Aceasta situatie se explica prin faptul ca marea majoritate a proiectelor de talie medie apartin unor investitori cu experienta limitata si care dispun de resurse financiare reduse", sunt de parere reprezentantii Colliers.
In ceea ce priveste spatiile de birouri de calitate superioara. "Din pacate, cea mai mare parte a proiectelor care vor veni pe piata nu se incadreaza in categoriile de calitate cerute de chiriasii care vor un spatiu categoria A veritabil" adauga reprezentantii Cascade Romania.
Departe de Varsovia sau Praga
In aceste conditii, Bucurestiul este in continuare cu mult in urma unor orase precum Varsovia, cu un spatiu total de birouri de Clasa A de 1,8 milioane metri patrati si chirii lunare de 13-18 euro/mp sau Praga, cu 1,1 milioane de metri patrati si 14-19 euro/mp.
La sfarsitul anului trecut, stocul total de spatii de birouri clasa A din Bucuresti era de 168.000 metri patrati, iar in conditiile in care toate proiectele anuntate in prezent se vor finaliza valoarea se va tripla in urmatorii doi-trei ani.
"Oricum, experienta arata ca valorile anuntate sunt de cele mai multe ori mai mari decat oferta in momentul completarii" sustin analistii Colliers.
A treia faza in evolutie
Potrivit Colliers, evolutia pietei spatiilor de birouri din Romania de dupa 1990 poate fi caracterizeaza drept ciclica, cele mai bune imobile de birouri fiind livrate unul dupa anltul la anumite momente date.
"Primele proiecte de spatii de birouri clasa A - Wolrd Trade Center si Bucharest Financial Plaza - au fost livrate in 1994-1997, in timp ce Opera Center si Europe house au fost finalizate in 2001-2002. Intre aceste perioade au fost livrate doar imobile reduse ca dimensiuni, si acelasi lucru se va intampla si anul acesta, marile proiecte fiind asteptate pentru urmatorii doi ani" completeaza analistii Colliers. Exceptia de la regula este, bineinteles Charles de Gaulle Building, cu cei 23.000 de metri patrati.
Printre proiectele ce urmeaza a fi lansate in urmatorii doi ani figureaza doua proiecte de 16.000 de metri patrati - Bucharest Business Park si Metropola.
Metropola, amplasat pe locul fostei Case Radio, reprezinta un ansamblu unic in zona de sud-est a Europei prin dimensiuni, care va include pe langa centrul de afaceri si un centru comercial de tip mall, hotel, complex rezidential si spital, investitia fiind estimata la 130 milioane de dolari. Cei 16.000 de metri patrati de spatii de birouri vor fi configurati pe doar trei niveluri, spre deosebire de oferta din prezent unde spatiul de birouri clasa A pe nivel variaza intre 500-1.500 de metri patrati.
Bucharest Business Park este un complex de 6 imobile de birouri clasa A+ care vor oferi 16.000 de metri patrati. Doua dintre imobilele acestui proiect, dezvoltat de Portland Romania, compania responsabila si pentru realizarea Opera Center, au fost deja preinchiriate.
GTC International, dezvoltatorul proiectului Europe House, vandut ulterior catre grupul austriac Euopolis are la randul sau in dezvoltare un imobil de birouri de 13.500 de metri patrati - America House, amplasat in Piata Victoriei si care va fi livrat anul viitor.
16 luni pentru constructii
Alte imobile cu suprafete intre 5.000-11.000 demetri patrati sunt la radul lor anutate pentru a fi livrate anul viitor sau in 2006. "La acest moment este imposibil de spus cate dintre aceste imobile vor fi efectiv construite, deoarece multe sunt in faza de concept. Pentru ca un proiect sa fie finalizat pana la jumatatea anului 2005, procesul de constructie trebuie sa fi inceput deja deoarece este nevoie de cel putin 16 luni de constructii pentru ca proiectul sa devina functional" precizeaza studiul Colliers.
Cerintele chiriasilor pentru un spatiu clasa A
Specificatii tehnice (flexibilitatea spatiului, inaltimea tavanului 2.70 metri, sistemul de climatizare ajustabil infunctie de camera si zona, lifturi de mare viteza, functionalitatea spatiului)
Factori aditionali in alegerea unor anumite locatii (traficul decongestionat din zona, accesul facil la retele de transport public, locuri de parcare suficiente, pozitie foarte vizibila)
* Sursa Cascade Romania
ionut.bonoiu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
