Un britanic „şi-a dat mâna“ cu Becali, BCR, Oracle şi Bog’Art pentru o investiţie de 70 mil. euro lângă pasajul Pipera

Zona Aurel Vlaicu din nordul Capitalei va avea până la sfârşitul anului viitor un nou proiect de birouri, fiind considerată în ultimii ani cea mai atractivă ţintă de investiţii de către dezvoltatorii imobiliari.

Britanicul Robert Neale, fondatorul companiei imobiliare Portland Trust, care a dezvoltat până în prezent spaţii de birouri de circa 70.000 mp în Bucureşti, a început în forţă lucrările la un nou proiect cu o suprafaţă închiriabilă de 37.500 mp, cel mai mare de acest gen demarat "de la zero" în timpul crizei, cu terenul cumpărat în 2010, când puţini s-ar fi încumetat să investească.

Pe şantierul proiectului situat lângă pasajul Pipera din nordul Capitalei câteva zeci de muncitori lucrează de câteva săptămâni la această investiţie pentru care Robert Neale a semnat contracte cu George Becali (cel de la care în 2010 a cumpărat terenul), BCR (banca finan­ţatoare), Oracle (cel mai important chiriaş) şi Bog'Art (firma desemnată să se ocupe de construcţie.

Aproape 60% din suprafaţa închiriabilă a proiectului format din două clădiri a fost închiriată, în condiţiile în care Oracle va ocupa 20.000 de metri pătraţi într-unul dintre imobile, iar firma BASF a închiriat un alt spaţiu de 2.000 mp.

BCR va finanţa aproximativ 70% din investiţie printr-un credit de 40-50 de milioane de euro, în timp ce Bog'Art ar trebui să finalizeze construcţia până în toamna anului viitor, după ce a câştiga contractul de antrepriză cu o valoare de circa 40 de milioane de euro.

"Dacă nu aveam contractele de preînchiriere, nu am fi început proiectul deoarece nu am fi avut finanţare. În aceste condiţii, nu am fi pus tot equity-ul într-un singur proiect deoarece randamentul nu ar mai fi fost unul decent. Pot spune că am fost curajoşi să luăm terenul în 2010 din fonduri proprii de la George Becali pentru un preţ de circa 10 milioane de euro", a declarat Robert Neale.

Randament anual de peste 10%, în euro

Britanicul spune că valoarea medie a chiriilor pentru întreg proiectul va fi de 15,5-16 euro/metrul pătrat/lunar, astfel că veniturile anuale cel mai probabil vor depăşi 7 milioane de euro, luând în calcul şi spaţiile comerciale de la parter, precum şi închirierea celor 620 de locuri de parcare dispuse pe două etaje subterane.

Cu alte cuvinte, o investiţie cu un randament de circa 10% începută într-o perioadă în care dobânda la depozitele în euro nu depăşeşte 5% pentru cele mai bune oferte. Randamentul este chiar mai ridicat raportat la fondurile proprii investite, ţinând cont că o bună parte din buget este acoperit printr-un credit.

"Am agreat finanţarea cu cea mai mare bancă din România, BCR, pentru o sumă cuprinsă între 40 şi 50 de milioane de euro, dar mai multe informaţii vor fi anunţate în decurs de două săptămâni. Au fost cinci bănci cu care am intrat în diverse discuţii referitoare la un credit, astfel că putem spune că finanţare există, nu este un colaps total."

În prezent sunt şi alte proiecte de birouri aflate în construcţie în Bucureşti, precum Sky Tower sau prima clădire a proiectului AFI Business Park de la Cotroceni, dar terenurile acestor proiecte au fost cumpărate cu mult timp înainte de venirea crizei.

"Acest teren m-a inspirat în urmă cu circa doi ani, când am terminat Floreasca Business Park. Am început ulterior proiectul arhitectural cu biroul Chapman Taylor din Praga, a urmat procesul de autorizare, iar apoi am făcut o licitaţie cu circa 10 companii de construcţii pentru desemnarea antreprenorului. Am semnat cu Bog'Art la începutul lunii mai şi datorită abilităţii de a începe repede lucrările, la câteva zile după ce am bătut palma", explică derularea evenimentelor Robert Neale.

Ce va face Oracle?

Britanicul a cumpărat terenul de la Becali în aceeaşi perioadă în care negocia cu sud-africanii de la NEPI vânzarea proiectului Floreasca Business Park situat în apropiere pentru o sumă de peste 100 de milioane de euro.

Unul dintre cei mai importanţi chiriaşi din Floreasca Business Park, dar şi din clădirile Nusco Tower şi Oracle Tower situate în aceeaşi zonă este firma de IT Oracle, care a ales să închirieze 20.000 mp şi în proiectul Floreasca Park.

"Unul dintre cele mai bine ţinute secrete din piaţă a fost contractul cu Oracle semnat în luna aprilie pentru o suprafaţă de circa 20.000 de metri pătraţi în clădirea B, cea dinspre şoseaua Pipera, care va fi închiriată de către ei aproape integral pe o perioadă de zece ani. Mai avem un contract pentru 2.000 de metri pătraţi cu cei de la BASF şi alte spaţii de 7.000 de metri pătraţi în negociere", spune Neale.

Reprezentanţii Oracle nu au precizat până la închiderea ediţiei dacă vor renunţa la spaţiile de peste 20.000 mp ocupate în proiectele din zona Aurel Vlaicu în care compania îşi desfăşoară în prezent activitatea.

Dacă una dintre cele două clădiri a fost închiriată aproape integral de Oracle, despre cea de-a doua Robert

Neale spune că îşi propune să o închirieze etaj cu etaj.

"Dacă ne uităm la ultimele proiecte, consider că până la sfârşitul anului această clădire ar putea fi închiriată. Din raţiuni de marketing însă noi ne sfătuim clienţii să păstreze circa 10% din spaţii până în momentul finalizării când, după cum cunoaştem noi piaţa, ar putea obţine o chirie mai bună", afirmă Horaţiu Florescu, preşedintele firmei de consultanţă The Advisers Knight Frank, agentul de închiriere al proiectului Floreasca Park.

Ce urmează?

Lângă terenul actualului şantier se mai află un lot de mari dimensiuni înspre Direcţia de Înmatriculări şi Permise Auto din Bucureşti, pe care Portland Trust ar dori să dezvolte şi o a doua etapă a acestui proiect.

"Sperăm să facem o fază a doua, dar nu avem nimic stabilit deocamdată", afirmă Robert Neale.

Portland are o înţelegere cu George Becali pentru preluarea terenului de circa trei hectare din imediata apropiere, dar aşteaptă ca omul de afaceri să clarifice problema titlului de proprietate.

După ce a vândut de-a lungul timpului Opera Center, Bucharest Business Park şi Floreasca Business Park pentru aproape 200 mil. euro, care va fi "soarta" Floreasca Park?

"Vânzarea acestui proiect depinde de timpuri şi de piaţă. Fondurile germane de investiţii nu sunt în prezent active în România, dar sperăm că mediul se va îmbunătăţi în următorii ani. Oricum, noi suntem pregătiţi să păstrăm acest proiect în portofoliu", a conchis Neale.