Omul pe mâna căruia miliardarul Popoviciu a lăsat proiectul Băneasa: Marea problemă la nivel local este că România nu are bănci proprii

Grecul Georgios Argentopoulos, 46 de ani, cel pe mâna căruia milionarul Gabriel Popoviciu şi partenerii săi de afaceri au lăsat de la începutul anului zona comercială a proiectului Băneasa, şi-a propus să implementeze un model corporatist într-o afacere antreprenorială, dar în acelaşi timp să majoreze în fiecare an veniturile Băneasa Developments cu 10%.

Într-un prim interviu acordat pentru ZF, Argentopoulos se descrie drept o "albină", ca urmare a industriilor variate în care a lucrat, de la mase plastice şi textile la construcţii, telecomunicaţii şi acum real estate.

Managerul este bine acomodat cu mediul de afaceri din România, unde a început să lucreze în 2001, la Romtelecom, iar din 2007 a acceptat să intre în diverse consilii de administraţie ale unor companii cu activitate în domeniul hotelier, imobiliar sau al restaurantelor din grupul de firme controlat de Gabriel Popoviciu şi alţi oameni de afaceri.

Cine este Georgios Argentopoulos

Argentopoulos a absolvit un curs de MBA şi este de profesie inginer, la fel ca predecesorul său Ali Ergun Ergen, cel care s-a întors de la începutul anului la conducerea companiei Anchor Grup.

Cum vrea el să menţină în top proiectul Băneasa, care a realizat anul trecut vânzări de 170 de milioane de euro fără a lua în calcul marile magazine din afara mallului, precum IKEA, Metro sau Bricostore, şi cum vrea să-şi pună amprenta asupra businessului care a generat anul trecut venituri de 32 de milioane de euro din chirii?

"Afacerea trebuie să se schimbe deoarece modalităţile de obţinere a finanţării se schimbă. În aceste condiţii, pentru a avea acces la listări, la fonduri de private equity sau la investitori instituţionali trebuie adaptat modelul de business într-unul corporatist. Vechiul model de finanţare, prin care propuneai un proiect şi mergeai la bancă şi obţineai un credit nu mai este valabil", consideră Argentopoulos.

Aceşti investitori au un alt limbaj, a continuat el, vorbesc de obiective, cash-flow, astfel că este necesară implementarea unui nou model, care în primul rând va trebui să fie mai transparent.

Cum se poate face însă asta?

"Trebuie realizat un plan de transformare în care descrii ce vrei să faci. Ulterior faci guvernanţa, care cuprinde regulile de respectat, după care începi pregătirea angajaţilor pentru a-i face mai compatibili cu poziţiile lor şi a le arăta cum să lucreze în echipă. Aceste transformări trebuie implementate fără a afecta rezultatele."

Ce modificări vor sesiza clienţii care vor veni la cumpărături în Băneasa

Managerul prezintă slide-urile unui document realizat în PowerPoint cu planuri pentru crearea unor aplicaţii pentru telefon, a unui centru de distracţie pentru întreaga familie sau redesenarea aleilor de acces prin parcare dinspre DN1 către intrările în IKEA, Băneasa Shopping City şi Feeria, destul de întortocheate în prezent.

O altă idee este de a exploata şi zona din spate a centrului comercial, unde să fie creată o nouă intrare şi pe unde în următorii ani vor apărea noi componente ale proiectului, dar managerul precizează că aceste idei sunt deocamdată la stadiul de propunere.

Se discută un plan de investiţii, dar deocamdată nu este clar în ce va consta acesta, proiectul de realizare a unui centru de distracţie pentru întreaga familie fiind cel mai fezabil.

"Vom modifica proiectul, ceea ce va implica şi o extindere, dar nu foarte mare. Aceasta va cuprinde în primul rând spaţii de relaxare şi distracţie, care se vor adresa tuturor categoriilor - de la 0 la 6 ani, 6-15 ani şi peste 15 ani -, iar într-o proporţie mai mică vor fi şi spaţii comerciale. Vom încerca pentru zona de distracţie să atragem tehnologie, ştiinţă şi diverse alte atracţii. Lucrăm la un plan strategic pentru o perioadă de trei ani. Eu am un mandat de trei ani pentru implementarea acestui plan. Trebuie să avem un randament de peste 15% pentru a investi astfel încât proiectul să fie sustenabil pe termen lung", punctează Argentopoulos.

O nouă abordare a marketingului

Managerul consideră necesară şi o abordare diferită a marketingului, în condiţiile în care spune că are trei brand-uri - Băneasa Shopping City, Feeria şi Grand (cinematograful) - pe care trebuie să le contopească şi să le abordeze într-o formulă unică. Loredana Croicia, directorul de marketing al proiectului Băneasa încă dinainte de deschiderea mallului, în 2008, va părăsi firma.

Pe de altă parte, în cadrul proiectului a fost creată poziţia de director operaţional, COO, pentru care a fost recrutat un manager elen, Nicos Xethalis.

Cinematograful, inaugurat în toamna anului trecut, a contribuit la creşterea veniturilor firmei Băneasa Developments de la 29,8 mil. euro la 32 mil. euro anul trecut, rezultat care face din Băneasa proiectul comercial cu cele mai mari încasări şi pe parcursul anului trecut, depăşind la acest capitol mallul AFI Palace Cotroceni.

Traficul din Băneasa a crescut de asemenea anul trecut cu 9%, până la 17 milioane de vizitatori, adică o medie zilnică de aproape 47.000 de oameni.

"Am crescut inclusiv în criză. De ce?

Pentru cinema, o dată, şi pentru creşterea gradului de ocupare de la 95% spre 100%, iar apoi datorită îmbunătăţirii mixului de chiriaşi. Îmbunătăţirea a venit însă şi de la punctele mai slabe, precum zilele din cursul săptămânii, în timp ce rezultatele din Băneasa Shopping City au crescut mai mult decât cele din Feeria", explică Argentopoulos.

Se simte lipsa băncilor locale

Deşi pentru băncile din Grecia, ţara sa natală, se discută în prezent tot mai des despre posibilitatea naţionalizării, Argentopoulos spune că mediul de afaceri românesc duce lipsa unor bănci locale, care să poată finanţa economia în această perioadă când filialele locale ale grupurilor financiare internaţionale sunt în primul rând interesate de activitatea din ţara de provenienţă.

"Marea problemă la nivel local este că România nu are bănci proprii. Aceasta este cea mai mare problemă a mea în piaţă. Spre exemplu, băncile greceşti care, cât au, 16-17% din sistem? Sunt moarte în România că sunt moarte şi în Grecia."

Argentopoulos face "naveta" Bucureşti - Atena şi retur la fiecare sfârşit de săptămână şi este la curent cu situaţia politică şi economică din Grecia. Iar veştile nu sunt încurajatoare pentru întreaga Europă.

"În urma alegerilor din Grecia, probabil va fi mai rău. Între Holland şi Sarkozy mai exista cât de cât un echilibru, pe când în Grecia vorbim despre o schimbare radicală. În ultimii ani doi ani de criză am început să folosesc mult mai des expresia "nu ştiu" (don't know - n. red), dar mă încearcă un sentiment negativ cu privire la întreaga Europă, care se va confrunta cu valuri de turbulenţe. Criza financiară s-a transformat într-una a datoriilor suverane, care se întoarce sub forma unei crize financiare şi rezultă un dezastru politic. Sunt prea puţine cărţi de management al recesiunii", consideră Argentopoulos.

În acest context, care este planul pentru Băneasa?

"Planul este să fim pregătiţi pentru a juca pe toate fronturile în următoarea perioadă. Un exit probabil nu va avea loc în următorii ani deoarece nu este piaţă pentru vânzare în momentul de faţă. Dacă ne ducem la capăt planurile, cu siguranţă va creşte şi valoarea proiectului", a conchis CEO-ul Băneasa Developments.

Primul competitor în zona de nord

Concurenţa se apropie însă, austriecii de la Raiffeisen Evolution construiesc rapid mallul Promenada de la staţia de metrou Aviatorilor, care va trebui finalizat în toamna anului viitor. Cum se pregăteşte Băneasa?

"Proximitatea faţă de zona de birouri va fi benefică pentru restaurantele şi cafenelele din Promenada, dar dimensiunea mallului nu este suficient de mare pentru a oferi diversitate. Mallul va avea acces bun, astfel că va fi o competiţie sănătoasă. Noi avem avantajul spaţiului, astfel că putem contracara competiţia. Ei nu îl au, astfel că va trebui să facă mallul bun din prima", îşi prezintă Argentopoulos "armele".

Pe lângă poziţia de CEO al firmei Băneasa Developments, care se ocupă de zona comercială a proiectului, Argentopoulos este şi membru al consiliului de administraţie în firmele care se ocupă de dezvoltarea rezidenţială şi de birouri din cadrul proiectului Băneasa.

Cu toate acestea, pe birouri şi rezidenţial sunt mici şanse ca în viitorul apropiat să fie începute noi investiţii.

"Nu cred că putem vorbi de dezvoltare pe birouri. Este o piaţă prea competitivă în momentul de faţă. Clinici, spitale, poate şcoli, dezvoltări care ar fi complementare în această zonă, am putea începe în schimb", spune Argentopoulos.

Vânzări de bilete de 3-4 mil. euro

Pentru cinematograf obiectivul în acest an îl reprezintă vânzarea a 800.000 de bilete, o medie zilnică de circa 2.200 de vizionări, astfel că veniturile din bilete s-ar putea situa la 3-4 milioane de euro, potrivit estimărilor ZF.

În aceste condiţii, pentru acest an reprezentanţii Băneasa Developments se aşteaptă la o creştere de 10% a veniturilor doar din funcţionarea cinematografului pe parcursul întregului an.

Ulterior, pentru atingerea ţintelor de creştere, compania îşi propune să se orienteze mai mult pe chirii procentuale din partea retailerilor, calculate în funcţie de vânzări, în condiţiile în care peste 90% din magazinele aflate în prezent în proiectul Băneasa au rezultate cel puţin satisfăcătoare, potrivit reprezentanţilor mallului.

"Nimeni nu-şi mai permite să facă retail ca un hobby, nu mai este loc pentru amatori, astfel că în piaţă au rămas doar retailerii instituţionali, profesionişti", explică Argentopoulos.