Cine sunt magnaţii care deţin 1.000 ha la nord de Bucureşti
Au mizat milioane de euro pe "cea mai verde parte a Capitalei", "zona în care se mută centrul Bucureştiului", situată în apropierea aeroporturilor şi a viitoarei autostrăzi către Valea Prahovei şi Braşov, cea mai populară destinaţie de weekend pentru bucureşteni. Între timp, "s-a stins lumina" şi în nord!
Becali, Popoviciu sau Ţiriac, numeroşi investitori străini, dar
şi antreprenori care au început afacerile în alte domenii, precum
Marius Ivan sau Lorand Szarvadi. Ce au în comun toţi aceştia? Fac
parte din grupul celor mai mari proprietari de terenuri din nordul
şi zona adiacentă a Bucureştiului, investitori care au în
proprietate peste 1.000 de hectare de teren, echivalentul unui oraş
precum Alexandria sau de două ori cât suprafaţa
Urziceniului.
Cum au ajuns toţi aceştia să controleze aceste terenuri şi ce se
mai poate construi acum pe ele, în condiţiile în care criza din
imobiliare nu a ocolit nici această zonă? George Becali,
finanţatorul echipei de fotbal Steaua Bucureşti, este în continuare
cel mai mare proprietar din zona de nord, el controlând suprafeţe
importante atât în Pipera - Voluntari, cât şi în Otopeni şi
Baloteşti. În urmă cu un an şi jumătate, când candida pentru
Parlamentul Europei, Becali punea pe hârtia declaraţiei de avere
loturi cu o suprafaţă de 373 de hectare în Bucureşti şi Ilfov,
dobândite începând cu 1991, atât prin contracte de
vânzare-cumpărare, cât şi prin cesiunea drepturilor de proprietate
a unor terenuri litigioase. Planurile lui Becali de a construi ceva
pe aceste terenuri au fost tot timpul "subţiri", principala afacere
fiind vânzarea unor parcele către dezvoltatorii imobiliari, în
special în zona Pipera-Tunari, unde investitorii au ridicat în
ultimii ani circa 200.000 de metri pătraţi de birouri.
Cum însă infrastructura nu a cunoscut îmbunătăţiri semnificative,
iar 30-40% din aceste birouri au rămas goale, Becali nu a mai găsit
cumpărători dispuşi să plătească milioane de euro pe terenurile din
zonă, astfel că patronul de la Steaua recunoştea recent că nu mai
are banii din urmă cu doi ani, când era dispus să plătească 30 de
milioane de euro pentru a-şi cumpăra un avion Boeing. O parte
dintre afacerile lui Becali cu terenuri au fost însă obiectul mai
multor dosare în justiţie, iar presa a scris despre schimburile de
terenuri cu Ministerul Apărării Naţionale de la sfârşitul anilor
'90, când Becali oferea pentru terenuri în Pipera-Tunari loturi din
Ştefăneştii de Jos, revendicate de foşti proprietari şi având o
valoare de piaţă sensibil mai mică.
Popoviciu şi "imperiul" din Băneasa
Tot cu scandal mediatic, dar şi cu dosar la DNA, a ajuns şi Gabriel
Popoviciu să controleze în 2000-2001 terenul de 174 de hectare din
Băneasa, aflat în administrarea Universităţii de Ştiinţe Agricole
şi Medicină Veterinară din Bucureşti, lot pe care a fost început
cel mai mare proiect imobiliar de pe piaţa locală. Popoviciu a
construit pe mai multe hectare de teren două clădiri de birouri,
221 de apartamente şi cel mai mare parc comercial din ţară, format
din mallul Băneasa Shopping şi magazinele unor retaileri precum
IKEA, Carrefour, Bricostore sau Mobexpert. Planurile pentru
proiectul Băneasa sunt însă mult mai mari, în condiţiile în care
peste 100 de hectare de teren sunt în continuare neexploatate. Pe
lotul de teren situat între cele două aeroporturi din Bucureşti -
Băneasa şi Otopeni -, de-a lungul drumului pe unde circulă zilnic
peste 50.000 de maşini, Popoviciu ar dori să ridice câteva mii de
locuinţe, dar mai rapid alte clădiri de birouri şi o extensie
pentru mall. "Popoviciu este cam singurul din zonă care mai are
planuri să investească", spune acum un consultant imobiliar. El se
referă atât la proiectul de extindere a mallului, care va avea zonă
de entertainment şi cinematograf multiplex, cât şi la zona de
birouri, unde Popoviciu a început să semneze contracte de
preînchiriere pentru o nouă etapă a Băneasa Business &
Technology Park. Având toate apartamentele vândute şi un grad de
ocupare ridicat atât în clădirile de birouri, cât şi în malluri,
Popoviciu se poate gândi la extindere inclusiv în această perioadă.
Pe de altă parte, familia Ţiriac a pus "pe hold" o parte din
planurile din nordul Bucureştiului, având în derulare doar clubul
din cadrul proiectului de locuinţe Stejarii din Băneasa. Proiectul
anunţat în Otopeni, unde familia deţine 86 de hectare de teren,
"mai poate să aştepte", după cum spunea recent într-un interviu Ion
Alexandru Ţiriac, în timp ce a doua etapă a proiectului Stejarii,
unde Ţiriac deţine 10 hectare de teren în mijlocul pădurii Băneasa,
va fi construită după finalizarea clubului.
"Caut un partener care a mai făcut aşa ceva şi care se pricepe. Nu
îmi permit să greşesc pe 90 de hectare", spunea Ţiriac Junior,
referindu-se la proiectul din Otopeni, unde ar urma să fie
construite un cartier de locuinţe, o zonă comercială şi o sală
polivalentă de 15-20.000 de locuri.
Multe "oraşe" noi
Ţiriac, Becali şi Popoviciu controlează aceste terenuri de multă
vreme, astfel că scăderea preţurilor faţă de anii 2007-2008 îi
afectează mai puţin prin prisma unor viitoare dezvoltări. În
schimb, Marius Ivan, unul dintre fondatorii producătorului de
lacuri şi vopsele Düfa, sau Lorand Szarvadi, fondatorul Domo, au
mizat în 2006 şi 2007 zeci de milioane de euro pe terenuri în nord
în vederea dezvoltării unor proiecte imobiliare puse în aşteptare
de câţiva ani buni. "Pipera este al doilea centru al Bucureştiului,
iar în circa doi-trei ani infrastructura va arăta mult mai bine.
Zona Pipera este partea cosmopolită a Bucureştiului, care, alături
de Băneasa, va fi viitorul Capitalei", spunea în urmă cu doi ani
Marius Ivan, după ce plătise alături de Tom Quinn aproximativ 40 de
milioane de euro pentru 12 hectare de teren în Pipera. Pe terenul
unde ar fi trebuit dezvoltat proiectul Pipera City, un "oraş" de
700 de milioane de euro care trebuia format din 800 de locuinţe,
200.000 de metri pătraţi de birouri şi 30.000 de metri pătraţi de
spaţii comerciale, în prezent este doar o groapă imensă pentru
fundaţie. La fel ca ei, investitori străini au venit cu milioane de
euro mizând pe dezvoltarea oraşului pe orizontală, pe zona
metropolitană, pe dezvoltarea infrastructurii - centura Capitalei,
autostrada spre Braşov sau linia de metrou către Otopeni. Tot "un
oraş în oraş" avea în minte şi miliardarul israelian Lev Leviev
când a plătit 77,5 milioane de euro pe platforma de 15 hectare de
la Laromet, familia Buyukhanli din Turcia, care a construit câteva
sute de locuinţe în Ştefăneştii de Jos sau britanicul Jeff Kirby
care a cumpărat 124 ha de teren în Buftea prin intermediul unei
firme intrate între timp în faliment. Interes aproape zero
"Interesul pe partea de nord a Bucureştiului este foarte
scăzut.
Se mai vând acum aproape exclusiv terenuri pentru case având în
vedere că preţurile au scăzut foarte mult. Loturile au ajuns la
preţuri de 70-100 de euro/metrul pătrat în zone unde se vindeau la
valori de trei ori mai mari", dă o dimensiune a noilor preţuri din
nord Sînziana Oprea, associate în cadrul departamentului de
terenuri al firmei de consultanţă imobiliară Colliers. La nivelul
companiilor, în ultimul an singurele tranzacţii semnificative au
fost achiziţia de către Medicover a unui teren în Pipera pentru
dezvoltarea unui spital, tranzacţia cu terenul unde va fi dezvoltat
noul sediu al băncii UniCredit Ţiriac, vândut de către un alt
proprietar important de terenuri în nord - avocatul Virginica
Dumitrescu - sau achiziţia prin licitaţie de către Plusfinance, o
subsidiară a Raiffeisen, a unui teren de 124 ha în Buftea în urma
falimentului firmei EFG Crevedia, un debitor al băncii. "De
terenuri mari sunt acum interesaţi doar retailerii şi end-user-ii
precum băncile, care caută loturi pentru construirea unor birouri
care să preia activitatea de back-office. Dar şi aceştia fug de
zona Băneasa, deşi a fost finalizat pasajul, şi aleg locaţii mai în
oraş, unde pot fi găsite acum spaţii disponibile. Pipera şi Băneasa
sunt două zone care s-au format în perioada în care nu era
disponibil nimic în zonele centrale", spune Cristian Ustinescu,
capital markets manager al firmei de consultanţă imobiliară DTZ
Echinox.
În zonă au mai fost realizate tranzacţii mai mici, precum achiziţia
unui teren de 1.000 de metri pătraţi pentru construirea unui
showroom de mobilă pe şoseaua Pipera-Tunari sau tranzacţia de
vânzare a unui showroom SAAB, cumpărat pentru realizarea unui
showroom de ambarcaţiuni. Multe birouri goale În ceea ce priveşte
proiectele de locuinţe, birouri şi chiar centre comerciale anunţate
în zonă, nimic nu pare să se mişte în viitorul apropiat. "Începeri
de noi proiecte, nu prea cred. Trebuie întâi să se absoarbă ce s-a
construit - gradul de neocupare al birourilor este de 30% în
Pipera. Abia când va scădea acest coeficient va redeveni
interesantă pentru investitori zona. Momentan, până şi investitorii
speculativi fug de nord", spune Ustinescu. Proiecte finalizate în
Pipera precum Upground, Cubic Center, Global City sau Pipera
Business Tower au mii de metri pătraţi de birouri disponibili, iar
în construcţie se mai află şi proiectul Swan Office Park, în care
vor fi livrate clădiri noi în următoarele luni. Nici în zona
Băneasa lucrurile pe segmentul de birouri nu sunt mult mai roz.
Dacă proiectele Victoria Park şi Băneasa Business & Technology
Park şi-au găsit chiriaşi într-o perioadă în care în centru cu greu
se puteau găsi spaţii goale, proiectul Platinum Business &
Convention Center, dezvoltat de Willbrook, pare a fi mai greu de
absorbit în actualele condiţii de piaţă.
"Pe segmentul de birouri, pentru a reveni interesul pentru
clădirile de pe DN1 este necesară o linie de metrou. Dacă unii
manageri sunt mulţumiţi de accesul uşor spre şi dinspre aeroport,
din câte ştim angajaţii care lucrează în birourile din zonă şi
locuiesc în alte părţi ale oraşului sunt nemulţumiţi de timpul
petrecut în trafic. De altfel, existenţa metroului a devenit o
condiţie aproape obligatorie pentru o clădire de birouri. Poate fi
uşor observat faptul că imobilele din apropierea staţiilor de
metrou au mult mai puţine spaţii disponibile", spune Oprea de la
Colliers. În aceste condiţii, ce mai poate fi făcut cu aceste
terenuri? Este puţin probabil ca recomandarea unui important
executiv german din industria imobiliară să fie luat în calcul de
către proprietarii de terenuri din nord, şi anume "plantarea de
cartofi" pe loturile cumpărate în zone sufocate de numărul mare de
proiecte imobiliare.
Consultanţii apreciază că mai devreme sau mai târziu, Bucureştiul
tot către nord se va dezvolta, deşi acest lucru ar putea dura şi
mai bine de zece ani. Dezvoltatorii ar fi preferat să ardă etapele,
astfel încât în patru-cinci ani să construiască şi să vândă
proiecte de mii de locuinţe. Acest scenariu nu mai este posibil
acum. "Dezvoltarea unui proiect de 100 de hectare ar dura probabil
mai mult de zece ani, în funcţie de ritmul de absorbţie a
spaţiilor. Pe măsură ce populaţia îşi va recăpăta încrederea în
evoluţia economiei, iar infrastructura va continua să se
îmbunătăţească pentru a uşura accesul, zona de nord va reveni în
atenţia clasei medii şi peste medie. Cu siguranţă însă nu vom mai
asista la vânzări de sute sau zeci de apartamente către
investitori", consideră reprezentantul Colliers. Oportuniştii
aşteaptă însă după colţ şi, în ciuda faptului că zeci de
investitori au pierdut milioane de euro în piaţa imobiliară,
nou-veniţii pe piaţă aşteaptă momentul potrivit pentru a prinde
viitorul val de creştere cât mai de jos. "Este suficient ca omul să
vadă un uşor trend pozitiv, să se vadă îmbunătăţiri în
infrastructură şi investitorii vor începe să vină din nou. În doi
ani cred că ar trebui să fie funcţională autostrada până la
Ploieşti şi apoi o să înflorească toată zona Pipera", este mai
optimist Ustinescu. Cert este că pe cele 1.000 de hectare de teren
pot fi construite case şi apartamente cam câte au fost realizate în
toate zonele din Bucureşti-Ilfov în ultimii 15 ani. Şi nici acestea
nu au fost în totalitate vândute până acum.