Rezidential: Preturi mari, tranzactii putine
Tranzactiile imobiliare au scazut in ultimul an cu circa 30%, potrivit datelor furnizate de Uniunea Nationala a Notarilor Publici, si in continuare tendinta este de scadere, potrivit analistilor din piata, pentru ca preturile sunt in continuare ridicate. La ce preturi se va debloca piata?
Preturile la locuinte au scazut cu aproximativ 40-50% in ultimii doi ani, pana la un pret mediu de circa 90.000 de euro pentru un apartament cu trei camere, insa in continuare Bucurestiul este impanzit de anunturi "de vanzare" la balcoanele blocurilor.
Numarul apartamentelor goale este in continua crestere avand in vedere ca in ultimii doi ani au fost finalizate mii de apartamente care nu si-au mai gasit cumparatori. Constructorii explica insa ca dezvoltatorii nu pot sa lase prea mult din pretul pe care il cer, pentru ca atunci cand au inceput constructia pretul terenurilor era foarte ridicat, iar costul materialelor de constructii era mai mare.
Daniel Roman, directorul general al firmei Total Confort, specializata in constructia de locuinte, considera ca "ieftinirea mult asteptata nu va veni, atata timp cat 80% dintre proiecte au fost realizate cu finantare bancara, iar pretul constructiei si al terenurilor era mult mai ridicat in anii trecuti". El considera ca dezvoltatorii scot doar o mica parte din locuinte la oferta promotionala, pentru a plati ratele la banci, in speranta ca cererea va reveni.
Constructorii
afirma ca in prezent pretul mediu de constructie pentru blocuri de
apartamente variaza intre 600 si 1.000 euro/mp - pentru ca in
valoarea de vanzare intra si ceea ce se construieste in subsol
(parcari, spatii de depozitare) in timp ce pentru o casa pretul
mediu poate ajunge la 300-400 euro/mp, niveluri cu 20-30% mai
scazute decat anul trecut.
"Preturile de vanzare ar mai putea sa scada teoretic pentru ca nu au ajuns inca la pretul de cost, care se afla la circa 600-1.000 de euro, inclusiv pretul terenului. Cererea va reveni doar atunci cand se va vedea o usoara crestere a economiei. Vor mai lasa la pret doar dezvoltatorii care au credite si au nevoie de bani ca sa plateasca creditele", afirma Cristian Erbasu, presedintele Patronatului Societatilor din Constructii.
Dau vina pe banci. Dezvoltatorii sustin ca nu pot sa reduca preturile sub nivelul minim la care s-au inteles cu bancile, care la randul lor spun ca urmaresc interesele deponentilor.
Mihai Bogza, presedintele bancii Bancpost, sustine ca bancile au un interes comun cu dezvoltatorul, acela ca proiectul sa fie vandut in conditii care sa asigure rambursarea creditului si ca exista o anumita flexibilitate in negocieri, dar ca aceasta are limite. "In cazurile in care bancile au stabilit un pret minim, au facut-o ca sa isi protejeze interesele si sa protejeze in ultima instanta interesele deponentilor lor. Practic, se asigura ca pretul de vanzare permite rambursarea creditului si a dobanzii aferente".
Insa multi dintre dezvoltatori spun ca deja au scazut preturile pana la limita profitabilitatii. "Sa nu pierzi a devenit un target in piata actuala. Daca esti pe break-even, te poti considera castigator", spune Ionut Dogaru, country manager al companiei spaniole Grupo Lar, dezvoltatorul proiectelor Natura Residence si Serena din Bucuresti. Spaniolii vand apartamentele din Natura, in Baneasa, la 1.600 de euro/mp, iar pe cele din Serena la 1.250-1.300 de euro/mp.
"Preturile se discuta cu fiecare cumparator in parte. Suntem la
limita chiar si cu proiectul Natura, care incepuse bine din punct
de vedere financiar, dupa ce a trebuit sa facem eforturi
substantiale fata de clienti pentru a putea inchide contractele", a
mai spus Dogaru. El considera ca depinde de fiecare cat este de
disperat sau cate probleme are cu
banca finantatoare. "Preturile terenurilor si ale constructiei au
fost mari, iar bancile au cerut semnarea unor contracte de
constructie ferme, de frica unor noi cresteri ale preturilor".
Pret stabilit pe internet. In acelasi timp proprietarii de apartamente vechi fac pretul, dupa cum vad pe internet.
"M-am uitat pe internet la alte anunturi si asa am stabilit pretul", spune Serban D., un barbat care a scos la vanzare un apartament de 40 de metri patrati situat la parterul unui bloc construit in 1972 in Berceni, pe Soseaua Oltenitei. Pretul: 59.900 de euro, adica aproape 1.500 de euro/metrul patrat, in conditiile in care costul de constructie al unei locuinte este, potrivit constructorilor, cuprins intre 600 si 1.000 de euro/metrul patrat, bani in care sunt incluse si costurile cu terenul.
"Cam de un an incerc sa il vand, dar nu am avut tot timpul anunt publicat", spune proprietarul. De altfel, in ultimul an numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu aproape 30%, potrivit datelor de la Uniunea Nationala a Notarilor Publici. In acelasi timp, restantele persoanelor fizice la banci au crescut cu 160% in intervalul februarie 2009 - februarie 2010, pana la 3,5 miliarde de lei, potrivit datelor Bancii Nationale, ca urmare a faptului ca, dupa creditele de consum, si imobiliarele au inceput sa dea batai de cap bancilor.
"Este mai rau decat anul trecut. Din fericire eu o duc mai bine deoarece am o serie de clienti constanti care lucreaza cu mine", spune notarul Ruxandra Pana, in biroul careia mai putin de jumatate din actele legalizate au la origine tranzactii imobiliare.