Logistica: „Mai intai semnam, apoi construim”

Stocul de spatii logistice a crescut anul trecut cu inca 60.000 de metri patrati, iar consultantii imobiliari cred ca abia din 2011 ne putem astepta la livrari noi de proiecte, primul asteptat fiind cel dezvoltat de francezii de la FM Logistic. Pana atunci continua constructiile la proiectele incepute anterior, in 2010 urmand sa fie livrati putin peste 50.000 de metri patrati.

Defalcat, anul trecut s-au livrat in Bucuresti aproape 35.000 de metri patrati, constructia proiectelor fiind insa inceputa in 2008, in timp ce la nivel national au fost finalizati circa 25.000 de metri patrati, in cadrul a doua proiecte, ambele in Brasov. Pentru acest an este asteptata livrarea a inca trei proiecte, in suprafata de peste 50.000 mp, in Bucuresti, Timisoara si Ploiesti.

"Deocamdata, toti investitorii si dezvoltatorii asteapta sa vada cum va evolua piata de logistica, respectiv cererea de spatii de depozitare. Este o atitudine prudenta si corecta, avand in vedere restrangera activitatii de catre majoritatea chiriasilor si cererea in scadere. In tara s-au livrat 25.000 de metri patrati, toti in Brasov, respectiv 15.000 de metri patrati dezvoltati de cipriotii de la Helios-Phoenix si 10.000 de metri patrati finantati de Icco", explica Rodica Tarcavu, directorul deprtamentului industrial din cadrul companiei de consultanta imobiliara DTZ-Echinox.

Astfel stocul total de spatii logistice la nivelul Capitalei se ridica in prezent la aproximativ 900.000 de metri patrati, iar la nivel national undeva la 450.000-500.000 de metri patrati, cea mai mare parte fiind concentrata in orase precum Timisoara, Brasov sau Ploiesti.

In acest an sunt asteptate trei proiecte pe piata locala, in suprafata de peste 50.000 de metri patrati, certitudinea livrarii acestora fiind data de faptul ca proiectele se afla deja in constructie. "Pentru acest an ma bazez in principiu doar pe proiectele aflate in constructie, adica 12.000 de metri patrati in Millenium Logistic Park Bucuresti, dezvoltat de polonezii de la Millenium, 30.000 de metri patrati in Ploiesti West, proiect dezvoltat de belgienii de la Alinso si mai exista 12.000 de metri patrati aproape finalizati in Airport Park Timisoara, finantat de Invest4SEE", a declarat Viorel Opait, seful departamentului industrial din cadrul Colliers International, companie de consultanta imobiliara.

Majoritatea dezvoltatorilor de pe piata locala detin insa suprafete de teren mult mai mari decat proiectele dezvoltate pana in prezent, pentru care au autorizatii de construire, dar pentru care nu au inceput lucrarile de extindere. "Exista dezvoltatori cu autorizatii de construire valide, insa daca nu semneaza contracte de preinchiriere sau nu incep constructia pana la sfarsitul lui aprilie, va fi foarte dificil sa livreze spatiile pana la sfarsitul anului. Pot aparea cateva surprize insa", a adaugat Opait.

Deocamdata doar discutii. Dezvoltatorul logistic american ProLogis detine pe piata locala peste 100.000 de metri patrati de depozite, situate in cadrul ProLogis Park Bucharest A1, pe autostrada catre Pitesti.

In plus, compania mai are in proprietate peste 180.000 de metri patrati de teren, suprafata destintata de asemenea constructiei de spatii logistice, cu toate acestea insa, reprezentantii companiei spun ca nu vor incepe prea curand constructia unor noi depozite daca nu vor semna mai intai contracte de preinchiriere cu retailerii.

"ProLogis Park cuprinde patru cladiri care totalizeaza peste 107.000 de metri patrati de depozite. In plus, exista un potential de dezvoltare cu inca 186.000 de metri patrati. Anul acesta ne orientam doar catre constructia de depozite la cerere, pentru inchiriere sau achizitii, ceea ce inseamna ca dezvoltarea parcului depinde doar de semnarea de precontracte. In prezent ne aflam in discutii cu cateva companii, interesate de constructia unor depozite la cerere", a declarat Ben Bannatyne, managing director pentru Europa Centrala si de Est din cadrul ProLogis.

In aceeasi situatie se afla si belgienii de la Warehouses DePauw (WDP), care detin pe piata locala terenuri de aproximativ 165 de hectare, situate in apropiere de Bucuresti, la Corbii Mari, Fundulea si Sarulesti, dar si la Pitesti, Ploiesti, Constanta sau Brasov.

"Tinand cont de conditiile actuale de piata, cel putin pentru moment, WDP a luat decizia de a incepe orice constructie doar in momentul in care va semna cu un chirias de dimensiuni mari, care sa ancoreze proiectul. In prezent, purtam negocieri cu cateva companii, iar feed-backul din partea acestora este unul pozitiv", a declarat Jeroen Biermans, managing director al WDP in Romania.

Compania a anuntat de curand contractarea unui credit in valoare de 80 de milioane de euro de la Banca Europeana pentru Investitii (BEI) pentru finantarea unui proiect de 200 de milioane de euro ce prevede dezvoltarea a patru centre logistice pe o suprafata de 370.000 mp.

Deblocare din 2011. Consilierii imobiliari sunt de parere ca investitorii si dezvoltatorii imobiliari logistici vor relua investitiile incepand chiar cu acest an, dar o deblocare reala a sectorului este asteptata abia de anul viitor, in conditiile in care cererea de spatii de depozitare este in stransa legatura cu evoluatia consumului populatiei, care in ultimii doi ani a continuat sa scada.

"Stocul de spatii logistice se ajusteaza in functie de cerere, iar motorul il dau operatorii de logistica, acestia fiind de fapt mobilizati la randul lor de firmele din sectoarele de retail. Este un cerc complet, care reflecta in ansamblu situatia economica. Deja sunt semne de dinamizare a cererii incepand cu acest an, asa ca suntem optimisti ca piata de logistica va da semne de relansare", apreciaza Tarcavu.

De aceeasi parere este si Opait, care apreciaza ca "exista interes pentru dezvoltarea de spatii logistice si in clipa de fata. Desi se vor incheia mai multe tranzactii in primul trimestru comparativ cu anul 2009, in prima parte a anului nu ne asteptam la cresteri semnificative. Pentru a doua parte a anului, daca previziunile de crestere economica se adeveresc, putem vedea o intensificare a numarului de tranzactii", spune el.

Si dezvoltatorii apreciaza ca piata de logistica isi va relua dezvoltarea, pe de o parte din cauza stocului prea mic, pe de alta parte pe fondul cresterii consumului, iar cresterea ar putea fi cu atat mai puternica cu cat investitiile in dezvoltarea infrastructurii se vor accentua.

"Piata romana de logistica ramane in continuare intr-o faza incipienta de dezvoltare. In ciuda cererii mari de spatii logistice, infrastructura subdezvoltata si dificultatile de finantare continua sa fie principalele probleme care stau in calea dezvoltarii sectorului. Cu toate acestea, cererea de spatii logistice va continua sa creasca, sustinuta de companiile multinationale, care vor continua dezvoltarea pe plan local", a explicat si Biermans, seful WDP.

FM Logistic, al doilea proiect. Operatorul logistic FM Logistic Romania, subsidiara locala a grupului francez cu acelasi nume, a anuntat inceperea lucrarilor la cel de-al doilea proiect propriu pe plan local, lucrarile urmand sa fie finalizate la inceputul anului viitor.

"Intr-o prima faza am inceput constructia a trei module a cate 17.000 de metri patrati fiecare. Suprafata maxima pana la care putem construi este de circa 110.000 metri patrati, iar valoarea investitiilor se va ridica in urmatorii 4-5 ani la aproximativ 100 de milioane de euro, la o prima evaluare", a declarat Adrian Pali, directorul de vanzari al FM Logistic.

Compania gestioneaza in prezent circa 60.000 de metri patrati de spatii logistice, in Timisoara si Bucuresti, din care 12.000 de metri patrati sunt spatii proprii dezvoltate de companie in Dudesti, judetul Timis. Valoarea proiectului s-a ridicat pana in prezent la circa 20 de milioane de euro.