Cum isi evalueaza activele hoteliere cinci dintre cei mai mari proprietari pe o piata care a scazut cu peste 30%

Cinci dintre cei mai mari proprietari de hoteluri din tara, Josef Goschy, George Copos, Radu Enache, Mohammad Murad si Ionut Negoita, sustin ca activele hoteliere pe care le detin s-au depreciat cu o valoare cuprinsa intre 25 si 50% anul trecut fata de 2008, din cauza crizei economice.

Tranzactiile importante in industria hoteliera au lipsit in ultimul an, desi din ce in ce mai multi proprietari si-au scos la vanzare activele pentru a face rost de bani.

Reperele de evaluare a unui activ hotelier pornind de la valoarea unei camere s-au modificat insa in prezent, iar antreprenorii care vor sa vanda spun ca nu au primit pana acum "pretul corect". Potrivit estimarilor ZF, daca o camera intr-un hotel de patru stele era evaluata la 180.000-200.000 de euro, in prezent, acest nivel se situeaza la o valoare in jur de 130.000 de euro.

"Acum, o camera la hotelul de patru stele Phoenicia valoreaza 130.000 de euro, in scadere cu cel putin 30% fata de acum doi ani", a declarat Mohammad Murad, care controleaza hotelul de patru stele Phoenicia din Capitala, cu afaceri estimate la 8,5 milioane de euro anul trecut, mai mici cu 35% fata de anul anterior.

Omul de afaceri de origine libaneza, presedintele grupului de firme Perla Majestic, mai detine si hotelul Phoenicia Express din Capitala, deschis anul trecut, dar si unitati pe litoral precum Majestic Mamaia, Majestic Olimp si Majestic Jupiter.

"Nu as putea spune la cat se ridica valoarea activelor hoteliere pe care le detin, avand in vedere ca nu am realizat o astfel de evaluare niciodata. Cu cat ne indepartam mai mult de zonele de inters major, precum Bucurestiul sau centrul Constantei, cu atat activele hoteliere se depreciaza mai mult", spune Murad.

Proprietarul grupului Perla Majestic sustine ca in conditiile crizei deprecierea valorii unui hotel este un lucru normal, iar cel mai bun evaluator al activelor este piata, cu cat cererea este mai mica, cu atat valoarea este mai redusa si invers.

"Evaluarea unui activ poate fi de tip imobiliar sau comercial. De cele mai multe ori se face o evaluare atunci cand iei un credit bancar sau cand scoti la vanzare activele", apreciaza Murad.

La 60% fata de acum doi ani

Un alt proprietar de hoteluri, omul de afaceri Josef Goschy, cu peste 3.500 de camere pe piata romaneasca, prin grupul Unita Turism, spune ca in prezent valoarea activelor hoteliere pe care le detine reprezinta doar 60% din nivelul de acum doi ani. "In 2007, 2008 am evaluat activele hoteliere la 350 de milioane de euro, acum valoarea aceasta este mai mica cu 40%", a spus Goschy, care controleaza 25 de unitati hoteliere in tara. Anul trecut, grupul Unita Turism a avut o cifra de afaceri de 11 milioane de euro, mai putin cu 22% fata de anul anterior, si un profit de un milion de euro comparativ cu 3 milioane de euro anul anterior.

Goschy este unul dintre cei mai importanti proprietari de pe litoral prin cele trei hoteluri din Olimp (Amfiteatru, Belvedere, Panoramic) achizitionate la sfarsitul lui 2007 de la AVAS pentru 22 mil. euro si la care si-a majorat participatia ulterior pana la 96% pentru alte 7 mil. euro, care se adauga la alte trei unitati din Mamaia (Comandor, Amiral si Orfeu) si alte doua la Cap Aurora (Onix si Safir).

"Scaderea tarifelor pe camera si implcit a veniturilor, pe fondul scaderii cererii, a contribuit, de asemenea, indirect la deprecierea valorii activelor hoteliere", a spus Goschy.

Conteaza profitul operational

Proprietarul lantului hotelier Continental Radu Enache, care controleaza 14 hoteluri de doua, trei, patru si cinci stele ce cumuleaza aproape 2.500 de camere, spune ca in evaluarea hotelurilor pleaca de la valoarea constructiei, de la dotarile pe care le are hotelul si mai ales de la indicatorul EBITDA (profit operational). "Este clar ca profitul operational joaca un rol foarte important in evaluarea activelor."

De aceeasi parere este si omul de afaceri Ionut Negoita, proprietarului celui mai mare hotel dupa numarul de camere, Rin Grand Hotel, dar si al unitatilor Confort Traian, Confort Otopeni si Rin Otopeni din Capitala. El precizeaza ca valoarea activelor hoteliere detinute s-a redus cu cel putin 25% anul trecut din cauza reducerii tarifelor la cazare si nu numai.

"Exista o valoare a activului din punct de vedere imobiliar, dar si din punct de vedere comercial. Astfel ca atunci cand un hotel genereaza un profit mai mic, adica produce mai putin, valoarea comerciala scade", a spus Negoita, care mai adauga ca cel mai corect o evaluare se face pe cinci ani si nu pe unu sau doi ani.

Criza economica l-a afectat si pe George Copos, proprietarul a sapte hoteluri cu 1.000 de camere in tara, care a spus anterior ca desi nu a facut o evaluare oficiala a activelor pe care le detine, crede ca toate s-au depreciat anul trecut, ajungand la jumatate din valoarea pe care o aveau in 2008.

Un indicator semnificativ in acest sens ar fi cifra de afaceri, hotelul de cinci stele Hilton din Capitala inregistrand o cifra de afaceri de 13,4 mil. euro anul trecut, cu 1,4 milioane de euro mai mica decat nivelul inregistrat in anul 2003. Spre comparatie, hotelul a rulat in 2008, cel mai bun an hotelier pentru Copos, aproape 21 mil. euro.

Mohammad Murad

este presedintele grupului de firme Perla Majestic care opereaza hoteluri cu 1.200 de camere.

• Cifra de afaceri rulata anul trecut de hoteluri a fost de 12 mil. euro, mai putin cu 20% fata de anul anterior.

Radu Enache

controleaza grupul hotelier Continental, cu 14 hoteluri, ce cumuleaza aproape 2.500 de camere.

• Lantul hotelier Continental a rulat anul trecut afaceri de 21 de milioane de euro, in scadere cu 19% fata de anul anterior, fara sa inregistreze profit.

Ionut Negoita

este, alaturi de fratele lui Robert Negoita (deputat PSD), proprietarul celui mai mare hotel dupa numarul de camere, Rin Grand Hotel (peste 1.000 de camere).

• Hotelurile controlate de Negoita au avut o cifra de afaceri estimata la 14 milioane de euro, in scadere cu 18% fata de anul anterior.

George Copos

este proprietarul grupului Ana Holding, care detine sapte hoteluri cu 1.000 de camere.

• De la 41 mil. euro in 2008, Copos a ajuns la afaceri de 26 mil. euro anul trecut la hotelurile de cinci stele Hilton si Crowne Plaza din Capitala, unitatile de la mare si hotelurile de la munte.

Josef Goschy

controleaza grupul Unita Turism, care administreaza 3.500 de camere in hoteluri din toata tara.

• Anul trecut, grupul Unita Turism a avut o cifra de afaceri de 11 mil. euro, mai putin cu 22% fata de anul anterior, iar in acest an estimarile optimiste vad un avans de 10%.