Chiriasii vor face legea pe piata spatiilor de birouri, unde multe etaje sunt goale

Autor: Cristi Moga 12.01.2010

Pretentiile proprietarilor de birouri au scazut drastic dupa ce companiile amanat eventualele extinderi anul trecut, astfel ca tranzactiile de inchiriere au scazut cu 60%.

"Anul 2009 a fost unul de incertitudine si consider ca 2010 va fi tot un an al chiriasilor, dar pe fondul livrarilor slabe anuntate pentru anul viitor, consider ca trendul se va inversa, astfel ca proprietarii de cladiri plasate bine, cu o specificatie tehnica buna, vor fi avantajati", spune Horatiu Florescu, presedintele firmei de consultanta imobiliara The Advisers/Knight Frank.

Florescu, 35 de ani, este cel mai prolific broker de pe piata spatiilor de birouri. In anii de boom ai pietei imobiliare consultantul incasa onorarii de 6-7 milioane de euro in dreptul firmei Colliers (unde a lucrat timp de zece ani - n. red.), in timp ce veniturile personale puteau depasi un milion de euro, potrivit informatiilor din piata.

Imobiliarele si implicit segmentul de birouri au suferit un recul puternic in ultimii doi ani, iar afacerile consultantilor au inceput sa scada in egala masura.

Multe spatii goale

Ca urmare a livrarilor de anul trecut, stocul de birouri moderne din Capitala a ajuns la circa 1,3-1,4 milioane de metri patrati. Dintre acestea insa, circa 200.000 de metri patrati de spatii de birouri sunt goale, astfel ca numerosi proprietari au dificultati in ocuparea spatiilor. Suprafata neinchiriata reprezinta in jur de doua treimi din suprafata actualului Palat al Parlamentului, a doua cladire din lume.

Daca in urma cu doi-trei ani cea mai mare parte a tranzactiilor erau semnate la valori cuprinse intre 15 si 20 euro/metrul patrat lunar, acum majoritatea companiilor cauta oferte in jurul a 10 euro/mp si, potrivit lui Florescu, acestea pot fi gasite in mai toate zonele Bucurestiului.

Consultantul spune insa ca nivelul chiriei pe metru patrat nu este cel mai important element pe care companiile ar trebui sa il ia in calcul la alegerea unui nou sediu, ci ar trebui ca firmele sa ia in calcul "cat ma costa sa tin un anumit numar de oameni in respectiva cladire".

Astfel, in cele mai multe cazuri este mai eficienta o cladire cu o suprafata mai mare pe etaj, in timp ce diferentele intre taxele de administrare (service charge) practicate de proprietarii cladirii pot cantari de asemenea in costul global cu spatiul.

Horatiu Florescu, care a plecat in luna martie a anului trecut de la liderul pietei de consultanta imobiliara Colliers International pentru a-si forma o firma proprie, spune ca businessul The Advisers Knight Frank a ajuns pe break-even dupa sapte luni de operare (mai 2009 - decembrie 2009) si este optimist cu privire la anul care abia a inceput.

Vor fi mai multe preinchirieri

"Anul trecut nu am dus lipsa de clienti, doar ca multe companii nu au putut sa faca nimic deoarece nu stiau ce o sa se intample sau managerii locali nu au fost lasati de superiori sa ia decizii importante. Anul acesta si in 2011 in schimb expira multe contracte din anii trecuti, astfel ca firmele vor trebui sa ia o decizie indiferent de mersul economiei. Apreciez ca anul acesta va fi mai bun decat 2009 - vor fi mai multe preinchirieri", apreciaza Florescu.

El spune ca departamentul de terenuri al firmei pe care o conduce are in diferite stadii 5-6 potentiale tranzactii pentru loturi destinate constructiei de birouri in zonele semi-centrale ale orasului, in timp ce pe tranzactii cu imobile se asteapta ca in acest an sa fie incepute mutari cu cladiri de birouri si proiecte industriale in Bucuresti si cu centre comerciale in afara Capitalei.

"Pentru piata, ar fi buna revenirea investitiilor straine si deblocarea creditarii. Vrem ca in acest an sa ne consolidam diviziile noi - de investment si evaluari. Anul trecut, pe industrial si retail nu prea s-a facut mai nimic, astfel ca o mare parte din incasari au fost realizate de departamentul de birouri. Am avut insa incasari si din retail si industrial", afirma el.

The Advisers numara in prezent 23 de angajati si Florescu apreciaza ca pana la sfarsitul anului firma sa aiba intre 25 si 30 de angajati. "Nu mai cred in «mastodonti» de 100 de angajati, atat timp cat nu faci rezidential si property management."

Florescu spune ca are contracte de exclusivitate pentru aproximativ 200.000 de metri patrati de spatii de birouri din Bucuresti, ale unor dezvoltatori precum Avrig 35, Genesis Development, Nusco, AIG Lincoln sau Portland Trust.

Noi centre de outsourcing

Printre cele mai importante tranzactii realizate de Florescu anul trecut se numara mutarea bancii MKB Romexterra intr-o cladire din zona Cotroceni sau mutarea firmelor UniCredit Consumer Financing si Dole in cladirea HQ Victoriei.

De unde vine speranta proprietarilor de birouri, in conditiile in care somajul a continuat sa creasca in ultima perioada? "Sony s-a extins, UniCredit Consumer Financing s-a extins, pe patru ianuarie, cand am revenit la birou am primit un telefon ca un centru financiar vrea sa-si aduca operatiuni in Romania, HP, Oracle, Microsoft, din cate stiu eu o duc bine. Solutiile de back-office ar putea incepe sa creasca din nou", spune Florescu.

Dupa ce anul trecut numarul proiectelor incepute a fost redus, livrarile pe piata Capitalei vor scadea incepand cu 2011. Printre proiectele a caror constructie ar putea fi accelerata in acest an se numara Orhideea Towers al austriecilor de la Europolis sau Sky Towers al companiei Raiffeisen Evolution, dar aceste proiecte ar putea fi finalizate cel mai devreme in 2012.

Printre proiectele de birouri cu spatii mari disponibile se numara Cubic Center, Global City, Pipera Business Tower, BOC sau City Gate, precum si cladirea Nusco Tower, a carei finalizare este programata pentru prima parte a acestui an.

Horatiu Florescu