Externe: Statele devin dezvoltatori imobiliari

Autor: Ciprian Botea 29.07.2009

Cu un sector imobiliar aflat din ce in ce mai puternic sub presiunea crizei financiare mondiale, multe din proiectele de profil dezvoltate de investitorii privati au fost blocate sau amanate, ceea ce a oferit guvernelor si autoritatilor locale posibilitatea de a ataca aceasta piata in cautarea de chilipiruri. 

Autoritatile locale de la Moscova au creat, luna trecuta, o companie de investitii imobiliare, Moszemsintez, care sa achizitioneze proiecte aflate in dificultate si sa continue dezvoltarea acestora, potrivit informatiilor aparute in presa locala.
Prima tranzactie efectuata de noua companie a fost incheiata cu un dezvoltator care a cumparat recent un teren detinut de Inteko, gigantul din sectorul constructiilor controlat de Elena Baturina, cea mai bogata femeie din Rusia potrivit Forbes.
Compania Inteko a fost nevoita sa renunte, pentru 10 milioane de ruble (aproximativ 230.000 de euro) la terenul situat intr-o zona rezidentiala a
capitalei Federatiei Ruse pentru a-si putea plati datoriile ajunse la maturitate, iar cumparatorul, ramas neidentificat, a angajat compania Moszemsintez pentru a se ocupa de proiectul care urmeaza sa fie dezvoltat pe acest teren.
Compania de investitii imobiliare creata de consiliul local al Moscovei si-a inceput activitatea prin anexarea uneia dintre firmele de stat, care detinea 73 de hectare de teren si 530.000 de metri patrati de apartamente in sud-estul capitalei ruse, aceste active constituind baza viitoarelor proiecte dezvoltate de Moszemsintez.
In acelasi timp, compania, care a pornit cu un capital initial de 395.000 de ruble (circa 9.000 de euro), si-a majorat capitalul dupa numai cateva saptamani de la lansare, suma vehiculata in acest sens fiind de cateva sute de mii de euro.
Ideea unei interventii energice a statului pe piata imobiliara nu este noua, fiind aplicata in Marea Britanie inca de anul trecut de catre guvernul
premierului laburist Gordon Brown. Executivul de la Londra a demarat, toamna trecuta, un plan de sprijinire a autoritatilor locale care achizitionau proprietatii intrate in posesia creditorilor sau care erau scoase la vanzare de foarte mult timp.
Masura, menita sa stopeze declinul accentuat al sectorului imobiliar britanic, a fost luata dupa aproape trei decenii pe parcursul carora numarul locuintelor detinute de consiliile locale britanice a coborat de la peste sase milioane la mai putin de doua milioane si jumatate.
Traditia locuintelor detinute de stat sau de autoritatile locale are insa radacini mult mai puternice in centrul si chiar estul continentului european.
TraditiA caselor sociale. In tarile unde guvernele au dezvoltat programe pentru oferirea de locuinte sociale, efectele crizei mondiale asupra pietei imobiliare au fost puternic diminuate.
In Viena, de exemplu, unde exista o adevarata traditie a locuintelor sociale, scaderea preturilor fata de maximul ultimilor ani s-a situat intre 5 si 10%, arata un studiu al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.
Programul de acordare de locuinte sociale initiate de guvernul austriac isi are originea in perioada imediat urmatoare primului razboi mondial, o perioada caracterizata de miscari sociale ca urmare a prabusirii regimului monarhic.
Programul a fost dezvoltat continuu timp de peste opt decenii, ajungandu-se astazi ca 60% din vienezi sa locuiasca in case subventionate sau detinute de catre consiliul local.
In prezent, consiliul local din Viena administreaza programul de acordare de locuinte sociale prin intermediul unui departament specializat, responsabil pentru subventionarea achizitionarii a cateva mii de case pe an, potrivit site-ului oficial al primariei capitalei austriece. Acelasi departament deruleaza si unul dintre cele mai mari programe de renovare a locuintelor din Europa si are sub administrare 220.000 de locuinte oferite spre inchiriere.
Un val de liberalizare a pietei incepe sa se simta insa si aici. Actuala criza a generat o schimbare de atitudine in randul vienezilor cu venituri ridicate, care se reorienteaza acum spre apartamente de mici dimensiuni, care pot fi inchiriate foarte usor si care sunt vazute astfel ca investitii sigure intr-o perioada de volatilitate ridicata pe pietele financiare si de capital.
Preturile apartamentelor din capitala austriaca raman inca la un nivel ridicat in conditiile in care oferta este limitata, numarul locuintelor scoase la vanzare fiind redus ca urmare a lipsei alternativelor de a investi cu care se confrunta proprietarii, potrivit analistilor de la Colliers.
statul Proprietar. In Germania, in ciuda vanzarilor masive din ultimii ani, numarul locuintelor aflate in proprietatea statului era in 2007 de aproape trei milioane de unitati, adica circa 8% din stocul de case de pe piata germana potrivit bazei de date base.d-p-h.info.
Efectul principal al acestei situatii se traduce intr-o presiune constanta asupra preturilor chiriilor, in conditiile in care aproape 90% din locuintele publice sunt detinute de companii aflate in administrarea consiliilor locale.
La fel ca in Austria, programele germane privind acordarea de locuinte sociale isi au originile in perioada imediat urmatoare primului razboi mondial, dar acestea sunt dezvoltate agresiv odata cu reconstructia tarii in anii ‘50.
Majoritatea locuintelor din aceasta perioada au fost construite de companii controlate de stat sau de autoritatile locale. Aceste companii erau reglementate dupa un set de legi specifice care le permiteau sa plateasca taxe mai reduse, iar casele contruite de acestea erau cofinantate prin subventii acordate de stat.
Accesul la locuintele sociale contruite de statul german este limitat la un anumit nivel al veniturilor. Totusi, beneficiarii ipotecilor ieftine subventionate din fonduri de stat pot fi inclusiv companii publice sau private, organizatii non-profit sau mici investitori.
Daca in primii ani dupa razboi programul de locuinte sociale a reprezentat o modalitate de a accelara ritmul de reconstructie a oraselor aflate in ruine, cu timpul acesta s-a transformat intr-un instrument de a contracara lipsa de locuinte la preturi acceptabile.
Controlul guvernamental al pietei rezidentiale a impiedicat cresterea masiva a preturilor in perioada de crestere economica, asa cum s-a intamplat in cazul multor tari europene, dar a limitat si impactul crizei economice mondiale asupra acestui sector.
Pe piata germana, preturile locuintelor au coborat cu 1,5% in primele trei luni din 2008 si cu 2,7% in primele trei luni ale acestui an in conditiile in care scaderile au ajuns si la 30-40%, cum este cazul
Letoniei sau al unor state din Orientul Mijlociu, arata un raport al companiei britanice de consultanta imobiliara Knight Frank.
Totusi, in ultimul deceniu programul de locuinte sociale din Germania a inceput sa piarda din importanta, investitorii si consumatorii devenind din ce in ce mai dezinteresati de subventiile acordate de stat in conditiile in care au inceput sa aiba acces la finantare ieftina din partea bancilor comerciale.
In acelasi timp, modificarile aduse pe parcurs programului de locuinte sociale si transferarea responsabilitatilor privind implementarea acestuia catre autoritatile locale a creat confuzie in randul beneficiarilor, iar analistii estimeaza ca in cateva decenii programul va disparea complet.
Nordicii, chiriasi la stat. Tarile nordice au implementat de asemenea programe majore privind construirea de locuinte sociale. In Suedia, de exemplu, aproape un milion si jumatate de oameni locuiesc in circa 850.000 de case detinute de stat prin intermediul unor companii specializate.
Aceste companii se afla, in majoritate, in proprietatea administratiilor locale si sunt constituite sub forma unor organizatii non-profit.
De asemenea, nu exista restrictii de venit pentru ca cineva sa poata inchiria o locuinta de la stat, iar chiria este ajustata permament in functie de preturile de pe piata.
In Norvegia, ajutorul oferit de stat este orientat catre cei cu venituri reduse sau cu nevoi speciale. Aici, imediat dupa al doilea razboi mondial, a fost infiintata o banca de stat care sa finanteze constructia de locuinte sociale, banca al carei rol a fost redus treptat in ultimii ani ajungand in prezent sa finanteze mai putin de jumatate din casele si apartamentele nou construite, arata un raport al Comitetului European de Coordonare a Locuintelor Sociale.
In Norvegia in Suedia caderea preturilor locuintelor a fost una limitata, fiind de 3,4% respectiv 6,2% in primul trimestru din 2009, mai arata raportul Knight Frank.
Spre noi orizonturi. Turbulentele puternice de pe piata imobiliara au determinat chiar si guvernele care nu aveau o traditie in ceea ce priveste implicarea pe acest sector sa dezvolte o serie de masuri pentru temperarea declinului.
In India, dezvoltatorii au cerut sprijinul statului, solicitand autoritatilor sa le cumpere locuintele nevandute la preturile actuale ale pietei. Solicitarea investitorilor a venit pe fondul unei cresteri semnificative a timpului in care locuintele scoase la vanzare raman pe piata. De asemenea, ei au cerut scaderea agresiva a dobanzii oficiale pentru a incuraja ieftinirea costurilor de finantare pentru populatie si pentru a incuraja consumul.
In acelasi timp, in Dubai, guvernul a intervenit voluntar pentru a stopa declinul accentuat al preturilor de pe piata imobiliara, relaxand reglementarile care permiteau statului sa achizitioneze proprietati.
In acelasi timp, noile reglementari au permis statului sa se implice mult mai puternic inclusiv in tranzactiile incheiate intre entitati private.
In Dubai, preturile locuintelor au coborat cu 40% in primul trimestru din acest an, potrivit datelor analistilor Knight Frank.
 
Locuinte sociale in Europa
Austria
Germania
Tarile Nordice