ZF Real Estate by Storia.ro. Ştefan Surcel, consultant industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox: „Anticipăm o stagnare şi pe piaţa spaţiilor logistice şi industriale“

♦ După un an record, în care pe piaţa spaţiilor de depozitare s-au livrat 850.000 de metri pătraţi, urmează o scădere, majoritatea proiectelor fiind livrate în 2022 ♦ Din suprafaţa totală de spaţii logistice, de circa 6,4 milioane de metri pătraţi, circa 10% sunt reprezentate de clădirile verzi ♦ Infrastructura este în continuare principala piedică în calea investiţiilor în fabrici noi sau huburi logistice.

„Din 2017 şi până în prezent, am asistat la dublarea stocului de spaţii de depozitare de clasă A. Este o piaţă în care constant s-au absorbit şi s-au livrat în jur de 700.000 de metri pă­traţi anual de spaţii de clădiri noi de depozitare, iar anul trecut a fost un record de livrări de astfel spaţii şi s-a ajuns la 850.000 de metri pătraţi. A­nul acesta probabil că vom asista la o oarecare scădere, având în vedere că marile proiecte care erau vehiculate în piaţă s-au cam semnat anul trecut“, a descris, în câteva linii, piaţa spaţiilor logistice şi industriale Ştefan Surcel, consultant industrial agency, Cush­man & Wakefield Echinox, în cadrul celei mai recente ediţii a emisiunii ZF Real Estate by Storia.ro.

El observă că piaţa spaţiilor logistice este în continuare activă şi a fost, de fapt, cea mai activă piaţă din ramurile real estate-ului românesc din ultimii trei ani. Acum însă, pare că lucrurile s-au schimbat şi pe acest segment: „Există o încetinire a tranzacţiilor, bazată pe aceleaşi argumente care apar şi în piaţa de rezidenţial: costurile crescute la energie, războiul de la graniţă, creş­terea dobânzilor bancare, dar proiec­tele continuă să meargă“.

Surcel adaugă, de asemenea, că există în continuare chiriaşi care consideră România ca fiind o piaţă atractivă şi vor să intre cu unităţi de producţie sau spaţii de depozitare noi în piaţă.

În prezent, suprafaţa totală de spaţii de depozitare de clasă A din România a ajuns la 6,4 milioane de metri pătraţi, dintre care 2,4 milioane de metri pătraţi se află doar în Bucureşti.  Potenţialul de dezvoltare există în continuare, dacă ne raportăm la pieţe din regiune precum Cehia, de pildă, unde suprafaţa spaţiilor de depozitare a ajuns la 10 milioane de metri pătraţi, iar în Polonia, la 28 de milioane de metri pătraţi. În ceea ce priveşte evoluţia preţului pe metrul pătrat din România, dacă în 2017 acesta se situa la în jur de 3,7 – 3,8 euro/mp, azi a ajuns la 4,2 – 4,5 euro/mp în Bucureşti: „Creşterea preţului este şi o consecinţă a creşterii preţurilor de construcţie, precum şi a faptului că a existat o cerere constantă de spaţii noi de depozitare. Ne aşteptăm cumva la o creştere mai lentă în următorii ani“.

Unul dintre trendurile care se remarcă şi pe această piaţă ţine de construcţia clădirilor verzi, sustenabile: „E o cerinţă din ce în ce mai prezentă în rândul chiriaşilor care vin din exteriorul ţării, în cazul multinaţionalelor, să bifeze aceste standarde de calitate, sustenabilitate, iar toate dezvoltările pe care le vedem făcându-se în prezent iau în calcul panourile solare, pereţii cu o izolaţie din ce în ce mai bună, ca să existe un consum de energie mai scăzut, zonele de spaţii verzi cât mai mari. În prezent, procentul clădirilor verzi din suprafaţa totală a spaţiilor logistice şi industriale este de aproximativ 10%, dar toţi marii proprietari au un business plan care include eficientizarea clădirilor din portofoliu“.

Ce urmează pentru această piaţă în perioada următoare? „Cu siguranţă o să avem şi intrări noi pe piaţă. Noi suntem în discuţii destul de avansate pentru unităţi mari de depozitare în România, de unde să se acopere zona de sud-est a Europei şi chiar şi nordul Africii.  Unităţile de producţie au apărut mai rar în ultima perioadă, ele au ţintit cumva vestul ţării, dar în cazul acestora procesele de analiză sunt, de multe ori, mai de durată. Se face o analiză amănunţită a oraşelor, a forţei de muncă disponibile şi nu, nu vedem atât de multe intrări aici precum în zona de de logistică. (...) Cred că ar fi nevoie de o susţinere mai bună din partea autorităţilor. Multe companii aleg să meargă în Ungaria sau Polonia tocmai pentru că autorităţile de acolo sunt mult mai deschise să ofere ajutoare de stat, infrastructura e mai bine pusă la punct, deşi forţa de muncă e mai scumpă în ţările respective“. Zonele noi care se conturează din perspectiva spaţiilor logistice sunt regiunea Moldovei – există dezvoltatori care au cumpărat terenuri la Iaş şi Bacău şi sunt în procesul de autorizare, cât şi zona de sud a ţării – Craiova, Slatina, Piteşti.

Iar când vine vorba de provocările ce caracterizează această piaţă, ele sunt binecunoscute deja: „Lipsa infrastructurii aduce o frână în dezvoltarea de spaţii logistice. Moldova s-a conturat mai târziu ca o zonă de interes a spaţiilor de depozitare, tocmai pentru că exista această lipsă a infrastructurii în zonă. Acum, în contextul semnării contractelor de execuţie a autostrăzii Moldovei, lucrurile au început să prindă să prindă contur şi aici.“