Încotro se îndreaptă piaţa locuinţelor după patru ani de criză: preţurile continuă să scadă, dar dezvoltatorii revin uşor pe şantiere

Preţurile medii solicitate pentru apartamentele vechi cu trei camere din Bucureşti au scăzut cu 4% de la începutul anului - Locuinţele finalizate în primele nouă luni la nivel naţional au fost cu 8% mai puţine - În regiunea Bucureşti-Ilfov al treilea trimestru a adus o uşoară creştere a numărului de locuinţe finalizate - Popeşti-Leordeni, Bucureştii Noi, Fundeni şi Militari-Roşu sunt noile destinaţii ale dezvoltatorilor imobiliari - Băncile mai scapă de locuinţe executate, dar nu mai devreme de a doua licitaţie.

Piaţa locuinţelor încă îşi caută direcţia după mai bine de patru ani de criză şi de scădere a preţurilor şi ar putea să-şi reia dezvoltarea prin adap­tarea proiectelor de aparta­mente la noile realităţi, care exclud blocurile „ridicate în câmp“, precum şi apartamentele cu suprafeţe şi preţuri mai mari cu peste 15-20% comparativ cu locuinţele vechi din împrejurimi.

Toamna acestui an a adus noi scăderi de preţuri în piaţa locuinţelor vechi din Bucureşti, unde preţul mediu al apartamentelor cu trei camere a ajuns la 74.900 de euro, în scădere cu 4% (echivalentul a 3.000 de euro) faţă de înce­putul anului, potrivit Indexului Imo­biliar realizat de ZF, în colaborare cu firma de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affi­liates of Ro­ma­nia. Indexul a atins astfel un nou mi­nim.

În ceea ce priveşte construc­ţia de locuinţe, Sta­tis­tica a consemnat un minus de 8% în primele nouă luni ale anului, până la 26.654 de unităţi livrate, nivel apropiat de cel din 2007, când piaţa încă era pe creştere.

Defalcat, datele INS arată o încetinire puternică a zonelor de nord-est şi centru ale ţării (nordul Moldovei - scădere de 16% la nouă luni, centrul ţării - minus 26%) şi o sta­bi­lizare în regiunea sud-Muntenia, vestul ţării şi Bucureşti - Ilfov, în timp ce construcţia de locuinţe din Oltenia a crescut cu circa 400 de unităţi la nouă luni.

De altfel, strict în cel de-al treilea trimestru, şi în zona Bucureşti - Ilfov numărul locuinţelor finalizate a crescut uşor, cu 6,7%, până la 1.266 de unităţi, ca urmare a livrării unor etape noi într-o serie de proiecte dezvoltate în faze, dar şi datorită revenirii în piaţă a micilor dezvoltatori.

Ce spun consultanţii?

„S-au îmbunătăţit lucrurile în piaţă. Sunt o serie de dezvoltatori mici care au construit apartamente adaptate pieţei sau o serie de proiecte care au fost reîncepute“, afirmă Gabriel Voicu, directorul diviziei de locuinţe noi în cadrul firmei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Coldwell are în portofoliu circa 2.500 de apartamente noi de vânzare în Bucureşti şi împrejurimi, în proiecte cunoscute, precum Green City (1 Decembrie), Rose Garden (Colentina), FeliCity (Băneasa) sau Linda (Pantelimon), dar şi în ansambluri mai mici. Pentru noile proiecte consultantul vorbeşte despre trei factori care trebuie îndepliniţi, astfel încât locuinţele să poată fi vândute.

„Cum trebuie să arate un proiect nou pentru a vinde? Trebuie să fie poziţionat într-o zonă cu mij­loace de transport în comun, suprafaţa locuinţelor să nu fie mai mare cu mai mult de 20% decât a aparta­men­telor vechi din zonă, iar preţurile unitare de ase­menea să fie mai mari cu maximum 10-15% com­pa­ra­tiv cu locuinţele din împre­jurimi“, afirmă Voicu, cel care coordonează o divizie care a vândut peste 200 de locuinţe noi în special în ultimele luni ale acestui an.

Consultantul afirmă că zonele Capitalei care în prezent sunt cele mai active în ceea ce priveşte dezvoltarea de ansambluri rezidenţiale de mici dimensiuni sunt Popeşti-Leordeni, Bucureştii Noi, Fundeni şi zona de vest a Capitalei - Militari-Roşu.

Scăderile nu mai sunt spectaculoase

În ciuda faptului că o serie de dezvoltatori au revenit în piaţă, scăderea preţurilor a fost resimţită şi de către consultanţi. „Preţurile s-au menţinut pe un trend descendent, dar scăderile nu mai sunt spectaculoase - vorbim undeva la 5% pe an. În acelaşi timp, în urma unei negocieri poţi obţine o reducere de preţ de 5-10%“, a mai spus Voicu.

Pe lângă divizia de apartamente noi, Coldwell Banker a intrat în ultima perioadă destul de puternic pe nişa locuinţelor executate silit, unde colaborează cu cinci bănci pentru care oferă consultanţă pentru stabilirea unor preţuri vandabile şi încearcă să atragă clienţi la licitaţii.

 

Cu o reţea de 45 de sucursale, 15 dintre acestea fiind situate în Bucureşti, Coldwell Banker intermediază circa 20-30 de tranzacţii lunar cu proprietăţi din portofoliile băncilor.

„Vânzarea proprietăţilor executate silit a început foarte greu deoarece lumea nu este obişnuită cu acest tip de vânzare, oamenii nu sunt informaţi şi în condiţiile în care după licitaţie preţul trebuie plătit în 30 de zile este destul de greu de obţinut credit în acest interval. În prezent la prima licitaţie de obicei nu prea se prezintă nimeni deoarece preţurile solicitate sunt la valorile de evaluare, la nivelul pieţei. De la a doua licitaţie, după ce preţul este scăzut cu 25%, se mai animă lucrurile şi am avut cazuri în care preţul de vânzare a fost chiar mai mare decât preţul solicitat la prima licitaţie“, afirmă Ionuţ Bălău, managing partner în cadrul Coldwell Banker.

Ce se va întâmpla însă în piaţă dacă dispare programul Prima casă? Consultanţii afirmă că nu sunt îngrijoraţi, deşi piaţa locuinţelor vechi rămâne „motorul principal“ în cadrul activităţii firmei, iar în anumite zone ale oraşului aproape 90% din tranzacţii sunt realizate prin acest program. Ei afirmă că doar 35-40% dintre potenţialii cumpărători activi în piaţă sunt „new buyers“, în timp ce restul deţin deja o proprietate şi caută condiţii mai bune, vor să facă upgrade.