Marian Roman: Chiriile n-au scăzut mai mult de 10% şi variază între 14,5 şi 20 de euro/mp

Compania austriacă de investiţii imobiliare CA Immo, care deţine în Bucureşti patru proiecte de birouri cu o suprafaţă închiriabilă de 104.000 de metri pătraţi, a reuşit să menţină gradul de ocupare al clădirilor la peste 99%, după ce în acest an a renegociat şi prelungit contractele pentru jumătate dintre chiriaşi.

Cu un portofoliu de birouri format din proiectele Europe House (Piaţa Victoriei), Opera Center (Eroilor), Bucharest Business Park (Piaţa Presei) şi Riverplace (Semănătoarea), CA Immo ocupă a treia poziţie în topul proprietarilor de birouri din Bucureşti, după Immofinanz şi Liviu Tudor, potrivit datelor ZF.

Austriecii au avut şi ei în criză spaţii disponibile, în special în Opera Center şi Europe House, dar au reuşit să le ocupe, iar în acest an au prelungit contractele de închiriere ale unor companii precum Cosmote, Orange, Computer Generated Solutions, Viveo sau Stoica & Asociaţii. Astfel, portofoliul de birouri al CA Immo are un grad de ocupare mult peste media pieţei, în condiţiile în care în Bucureşti sunt în prezent spaţii disponibile cu o suprafaţă de peste 300.000 de metri pătraţi, ceea ce face ca gradul mediu de ocupare să fie de circa 84%.

Practic, austriecii mai au neînchiriate spaţii de doar 300-400 mp în proiectul Opera Center din zona Eroilor. Cum au reuşit acest lucru într-un por­to­fo­liu care include clienţi precum Orange, Glaxo­Smith­Kline, Carpat­cement, NNDKP, IBM, BAT, EA Games sau Ipsos?

"Factorul de cost, respectiv preţul de închiriere pe metru pătrat, a fost unul dintre elementele cheie de negociere. (...) De la o clădire la alta, chiriile variază între 14,5 euro/mp şi 20 de euro/mp, iar în aceşti ani de criză pot spune că au scăzut cu mai puţin de 10%", a declarat pentru ZF Marian Roman, managing director al CA Immo România.

"Mai bine investeşti din timp decât să aştepţi defecţiunile"

Birourile celor de la CA Immo nu sunt tocmai cele mai noi din piaţă, clădirile Opera Center şi Europe House, spre exemplu, fiind finalizate la începutul anilor 2000 de către dezvoltatorii Portland Trust, respectiv GTC. Cu toate acestea, faptul că trei dintre proiecte (Opera, Europe House şi Riverplace) au acces extrem de facil la metrou, a reprezentat un factor important în alegerea chiriaşilor să rămână în clădire, într-o perioadă în care companiile caută spaţii mai eficiente, mai bune, la chirii similare sau chiar mai mici.

Soluţia proprietarilor cu clădiri mai vechi este continuarea investiţiilor în imobile, iar Roman spune că a refăcut designul recepţiilor o dată la 4-5 ani şi s-a asigurat de buna funcţionare a echipamentelor de climatizare.

"E mai prudent să investeşti din timp, decât să te trezeşti cu defecţiuni care să afecteze businessul ocupanţilor clădirii. La Europe House, în perioada în care am avut spaţii neînchiriate, am profitat de lipsa chiriaşilor şi am reînnoit sistemul de stingere incendii, instalând sprinklere", spune Roman, referindu-se la perioada în care Oracle, Microsoft şi HP au plecat din spaţiile clădirii Europe House, lăsând aproape jumătate din clădire disponibilă.

Ce mai deţin austriecii

Cu un portofoliu imobiliar evaluat la peste 400 mil. euro, CA Immo mai deţine în România un proiect comercial în Sibiu, unde a dezvoltat un magazin de bricolaj pentru germanii de la OBI, precum şi cel mai mare proiect logistic de pe autostrada Bucureşti-Piteşti, unde are chiriaşi precum Altex, Interbrands, Gebruder Weiss, FM Logistic, Macromex sau E van Wijk.

"Proiectul logistic are un grad de neocupare mai mic de 14%, puţin sub piaţă. Avem în acest proiect teren de aproape un milion de metri pătraţi, în timp ce suprafaţa clădirilor construite se ridică la 214.000 de metri pătraţi. Avem posibilitatea de a mai construi aproximativ 165.000 de metri pătraţi, dar până ce gradul de neocupare nu va scădea măcar sub 10% nu vom începe să construim. Însă din cererea internă a chiriaşilor am înţeles că acest prag ar putea fi trecut foarte curând", afirmă Roman.

Totodată, compania mai are în Bucureşti două terenuri pe care intenţionează să dezvolte proiecte de birouri în cele mai atractive zone ale oraşului - pe strada Barbu Văcărescu şi lângă pasajul Basarab - dar până în prezent nu a început construcţia la aceste proiecte.

Despre terenul din zona Barbu Văcărescu, de altfel, în piaţa imobiliară au apărut informaţii că austriecii intenţionează să îl vândă pentru a se concentra pe dezvoltarea din zona Orhideea.

"Pentru proiectul Orhideea suntem în faza de prospectare a pieţei pentru potenţiali chiriaşi", spune Roman, care consideră că cea mai mare provocare este reprezentată de preînchirierea clădirii înainte de începerea lucrărilor.

Cu un grad de ocupare de 99% pentru portofoliul existent, austriecii continuă să aibă o atitudine prudentă, în condiţiile în care alţi dezvoltatori au început să redevină înclinaţi către risc, mizând pe o revenire a pieţei în decurs de doi-trei ani.