Caută doar în titlu
Constructii & Imobiliare

UPDATE: Ioana Roman, George Trantea, Alexandru Sorici, Filip&Company: Suspendarea în bloc a planurilor urbanistice zonale coordonatoare creează victime colaterale

Opinie

Publicarea hotărârilor de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare nu s-a lăsat aşteptată mult şi conţine o surpriză pozitivă faţă de proiectele publicate în ordinea de zi a şedinţei din 26 februarie 2020. (link hotărâri publicate )

Atrăgeam atenţia printr-un articol anterior asupra unor inconveniente ale proiectelor de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare ale Sectoarelor 2, 3, 4 (zona de sud), respectiv 5.

Unul dintre acestea era reprezentat de problemele suspendării unor proceduri în curs de emitere a autorizaţiilor de construire. Efectul acestei prevederi ar fi fost acela de a impune în sarcina unor persoane de bună credinţă, aflate în procesul de obţinere a autorizaţiei de construire, obligaţia reluării procesului de autorizare.

Surpriza adusă de publicarea hotărârilor ţine de aplicarea suspendării la procedurile în curs: prevederea a fost modificată astfel încât procesele de obţinere a autorizaţiei de construire începute în baza PUZ-urilor coordonatoare vor continua în baza acestora.

Prin urmare, PUZ-urile coordonatoare supravieţuiesc pentru cei care au demarat proiecte şi au depus cererile si documentaţiile aferente pentru obţinerea autorizaţiilor de construire înainte de hotărârile de suspendare a PUZ-urilor coordonatoare.

 

În urma multor discuţii controversate în zona publică şi politică din ultima săptămână, generate de propunerea primarului general al Municipiului Bucureşti de suspendare a planurilor urbanistice zonale pentru cinci din şase sectoare ale Capitalei, Consiliul General al Municipiului Bucureşti a decis în cadrul şedinţei de vineri, 26 februarie 2021, suspendarea planurilor urbanistice coordonatoare ale sectoarelor 2, 3, 4 (zona de sud), 5, respectiv 6 ale Municipiului Bucureşti (în continuare „PUZ-uri Coordonatoare”), pentru o durata de 12 luni (în continuare „Hotărârea de Suspendare”).

Cu toate ca intenţia avută în vedere cu ocazia adoptării Hotărârii de Suspendare pare a fi una bună, luată în interesul public al cetăţenilor Municipiului Bucureşti, considerăm că procedura avută în vedere, derulată într-o maniera grăbită, nu a permis o analiză riguroasă din punct de vedere juridic şi nu a luat în calcul toate situaţiile şi potenţialele efecte şi consecinţe generate de o astfel de hotărâre.

Astfel, situaţia generată de Hotărârea de Suspendare este una inedită întrucât legea contenciosului administrativ nu prevede posibilitatea autorităţilor locale de a suspenda un act administrativ, ci numai de a îl revoca, însă numai dacă acesta nu a intrat in circuitul civil.

În acest context, anumite semne de întrebare pot fi puse în legătură cu legalitatea Hotărârii de Suspendare. Ne-am propus să le dezvoltăm pe fiecare în parte în cele ce urmează.

  1. Poate suspenda Consiliul General hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare?

Legea contenciosului administrativ conţine prevederi clare conform cărora autorităţile publice locale pot revoca acte administrative, aşa cum sunt şi hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare. Printr-o interpretare a fortiori a legii, din moment ce autoritatea poate revoca un act administrativ, nu par a fi identificate motive pentru care aceasta nu ar putea şi să-l suspende.

Totuşi, condiţia esenţială pentru revocarea/suspendarea unui act administrativ este aceea de a nu fi intrat în circuitul civil. Având în vedere că în baza PUZ-urilor Coordonatoare au fost emise certificate de urbanism sau autorizaţii de construire, aşa cum rezultă chiar din referatul de aprobare a Hotărârii de Suspendare, există indicii clare că aceste acte administrative au produs efecte juridice, au intrat in circuitul civil, în sensul legii şi nu ar mai putea fi revocate sau suspendate, cel puţin cu privire la acele elemente.

Suspendarea în bloc ar afecta situaţiile care au generat efecte juridice pe baza acestor PUZ-uri Coordonatoare şi ar putea fi contestată de persoanele afectate.

  1. Ce documentaţii de urbanism sunt aplicabile pe durata suspendării?

Conform art. 2 al proiectului de Hotărâre de Suspendare (încă nu s-a publicat hotărârea finală), în timpul perioadei de suspendare se vor aplica documentaţiile de urbanism anterioare. În acest caz ne întrebăm cum poate fi interpretată noţiunea de documentaţii de urbanism anterioare – foste planuri urbanistice zonale ieşite din vigoare odată cu aprobarea PUZ-urilor Coordonatoare sau Planul Urbanistic General al Municipiului Bucureşti?

Conform normelor de tehnică legislativă ce definesc abrogarea unui act normativ, aceasta produce un efect definitiv şi nu este admis ca prin revocarea unui act de revocare anterior, aşa cum au fost hotărârile de aprobare a PUZ-urilor Coordonatoare în raport cu hotărârile de aprobare a planurilor urbanistice anterioare, să se repună în vigoare actul normativ iniţial. Utilizând raţionamentul iniţiatorului, din moment ce actele de revocare nu permit „readucerea la viaţă” a planurilor urbanistice zonale anterioare, nici actele de suspendare nu pot produce aceste efecte. Concluzia este că, în conformitate cu prevederile legii, Hotărârea de Suspendare nu ar putea să producă efecte în sensul reintrării în vigoare a planurilor urbanistice zonale anterioare.

În lipsa unor planuri urbanistice zonale, dezvoltarea se mai poate face numai pe baza prevederilor planului urbanistic general (aprobat în 2000, corespunzător realităţii anului 2000 şi prelungit până în ziua de azi în condiţii neclare din punct de vedere juridic) sau prin promovarea unui nou plan urbanistic zonal. Având în vedere faptul că prin PUG este necesară elaborarea unui PUZ în cele mai multe cazuri, acest demers va întârzia serios orice proiect aflat în curs, având în vedere durata lungă de aprobare a unui plan urbanistic zonal subsecvent dar şi durata ulterioară de obţinere a autorizaţiei de construire.

  1. Pot fi afectate proiectele aflate în curs?

Proiectul de Hotărâre de Suspendare conţine o prevedere în cadrul art. 2 alin. (2)  care poate naşte reale discuţii şi dispute. Practic, oricărei cereri de emitere a certificatului de urbanism sau a autorizaţiei de construire depuse înainte de 26 februarie 2021 nu îi vor mai fi aplicabile prevederile PUZ-urilor Coordonatoare. Proiectele pentru care s-au obţinut deja autorizaţii de construire sunt, pentru moment, protejate de această prevedere, însă în cazul în care dezvoltarea se desfăşoară în faze, trebuie luate în calcul anumite întârzieri generate de suspendarea prevederilor PUZ-urilor Coordonatoare pe o durată de 12 luni.

Cererile de emitere de noi certificate de urbanism depuse anterior datei de 26 februarie 2021 vor fi soluţionate pe baza documentaţiilor de urbanism anterioare, cel mai probabil in baza PUG. Spre deosebire de ele, pentru cererile de emitere a autorizaţiilor de construire depuse anterior datei de 26 februarie 2021 care au luat în considerare certificate de urbanism emise în baza PUZ-urilor Coordonatoare situaţia se complică.

Procesul de obţinere a autorizaţiei de construire presupune atât costuri cât şi o durată îndelungată în care investitorul obţine un certificat de urbanism, pe baza acestuia obţine diverse avize sau acorduri, întocmeşte studii şi documentaţii tehnice, procese ce pot depăşi şi un an de zile, în funcţie de complexitatea proiectului sau întârzieri din partea autorităţilor publice în emiterea diferitelor avize. Conform proiectului de Hotărâre de Suspendare, este neclar cum aceste autorizaţii vor putea fi emise în fapt şi cel mai probabil persoanele interesate vor fi nevoite să reia întregul proces de autorizare de la început, pe baza documentaţiilor de urbanism anterioare (cel mai probabil în baza PUG).

Este interesant în acest caz dacă municipalitatea a gândit un mecanism de compensare pentru persoanele de bună-credinţă care se află în faza de obţinere a autorizaţiei de construire şi trebuie să reia procedura, cu costurile şi întârzierile aferente.

În final, putem concluziona că Hotărârea de Suspendare prezintă anumite semne de întrebare cu privire la legalitatea acesteia şi vom monitoriza în continuare şi modul de aplicare a acestei hotărâri de către autorităţi şi ce efecte va genera. Un lucru este cert: suspendarea în bloc a PUZ-urilor Coordonatoare riscă să prejudicieze persoane de bună credinţă care s-au bazat pe conţinutul acestora.

 
AFACERI DE LA ZERO
Linkuri utile

Preluarea fără cost a materialelor de presă (text, foto si/sau video), purtătoare de drepturi de proprietate intelectuală, este aprobată de către www.zf.ro doar în limita a 250 de semne. Spaţiile şi URL-ul/hyperlink-ul nu sunt luate în considerare în numerotarea semnelor. Preluarea de informaţii poate fi făcută numai în acord cu termenii agreaţi şi menţionaţi in această pagină.