Investitorii din sectorul imobiliar devin din nou prudenţi pe fondul îngrijorărilor provocate de criza datoriilor suverane din zona euro şi al scumpirii finanţării bancare, deşi abia se întorseseră pe pieţele din Europa Centrală şi de Est după mai mult de doi ani şi jumătate de pauză.
Economiile unor ţări precum Ungaria sau Cehia, care sunt puternic dependente de exporturile în zona euro, ar putea reintra anul acesta în recesiune, în timp ce restul economiilor din regiune îşi încetinesc vizibil avansul. Anul 2011 marcase o revenire, chiar dacă nu una spectaculoasă, a încrederii investitorilor din imobiliare vizavi de pieţele din Europa Centrală şi de Est. Deşi dezvoltarea unor noi proiecte comerciale sau de birouri de mari dimensiuni nu era o prioritate pentru aceşti investitori, ei au revenit în 2011 pentru tranzacţii cu proiecte existente sau construcţia unor clădiri de dimensiuni mai mici.
Reizbucnirea crizei datoriilor din zona euro în primăvara acestui an a pus însă dezvoltatorii imobiliari şi potenţialii cumpărători în expectativă, ceea ce s-a reflectat imediat în volumul tranzacţiilor raportate pe pieţele din regiune. Volumul tranzacţiilor imobiliare pe pieţele din Europa Centrală şi de Est a coborât sub 1,3 miliarde de euro în prima jumătate a acestui an, ceea ce reprezintă o scădere de 40% faţă de perioada corespunzătoare a anului trecut, potrivit datelor companiei de consultanţă imobiliară Jones Lang LaSalle.
Polonia, cea mai transparentă dintre pieţele din regiune, a atras 70% din banii investitorilor, respectiv 877 milioane de euro. Cehia se află pe poziţia a doua, cu tranzacţii de 224 milioane de euro, urmată la o distanţă considerabilă de România, cu 92 milioane de euro. Ungaria a înregistrat tranzacţii de 71 milioane de euro, în timp ce în contul unor ţări precum Slovacia sau Serbia nu au fost consemnate tranzacţii.
Mai puţini bani. Şi mai scumpi. Banii băncilor au alimentat piaţa imobiliară în perioada de boom economic, fiind atins un vârf al finanţărilor în 2007-2008, după care instituţiile de credit au oprit robinetul, având în vedere că recesiunea economică din ultimii ani a scăzut drastic preţurile de pe piaţa imobiliară, ceea ce a cauzat pierderi uriaşe băncilor care au finanţat acest sector.
Noile norme de reglementare la nivel european, care aduc un tratament mai dur al riscurilor şi cerinţe suplimentare de capital, pun şi mai multă presiune pe finanţarea acordată în sectorul imobiliar. Multe bănci europene încearcă în acest context să-şi reducă expunerea din sectorul imobiliar şi îşi orientează toate resursele către finanţarea companiilor din producţie şi a persoanelor fizice.
"Capacitatea băncilor de a da împrumuturi este direct legată de nivelul de adecvare al capitalurilor, astfel că acestea trebuie să-şi îmbunătăţească poziţiile chiar şi pentru a menţine actualul nivel de finanţare. Acest obiectiv poate fi atins fie prin renunţarea la active considerate non-core (care nu sunt relevante pentru activităţile de bază - n.r.), fie prin majorarea capitalurilor. Majoritatea băncilor preferă însă prima variantă, având în vedere că strângerea de capital suplimentar are un impact negativ asupra acţionarilor", comentează Graham Barnes, senior director în cadrul companiei de consultanţă imobiliară CB Richard Ellis.
Reducerea finanţărilor acordate de bănci va avea un impact negativ semnificativ asupra creşterii economice a ţărilor din regiune. Efectele se vor resimţi însă pe termen scurt, apreciază analiştii imobiliari, pentru că imediat ce situaţia băncilor se va îmbunătăţi acestea se vor întoarce în Europa Centrală şi de Est pentru că afacerile pe care le derulează aici sunt mult prea profitabile pentru ca regiunea să fie ignorată o perioadă de timp prea îndelungată.
Cea mai importantă tranzacţie de pe piaţa poloneză în prima jumătate a acestui an a fost vânzarea complexului de spaţii de birouri şi de retail Zlote Tarasy (foto sus) din Varşovia cu 475 mil. euro. O altă tranzacţie în retail a fost vânzarea mallului Alfa Centrum din oraşul Olsztyn cu 84 mil. euro
Nici creşterea economică nu ajută. Chiar şi cele mai solide economii din regiune au fost afectate de scăderea finanţărilor din sectorul imobiliar.
De exemplu, Polonia, singura ţară din Uniunea Europeană care a reuşit să evite recesiunea economică, a înregistrat un volum de tranzacţii imobiliare de 877 milioane de euro în primul semestru din acest an, în scădere cu 6% faţă de aceeaşi perioadă din 2011. Cu toate acestea, analiştii de la Jones Lang LaSalle apreciază că sentimentul investitorilor a rămas pozitiv. Majoritatea tranzacţiilor au fost iniţiate însă în a doua parte a anului 2011, fiind doar finalizate acum. Nicio tranzacţie importantă nu a fost şi iniţiată şi încheiată în primele şase luni din 2012.
Valoarea totală a tranzacţiilor cu spaţii de retail a fost de 460 milioane de euro în primul semestru, în timp ce pe segmentul clădirilor de birouri s-au înregistrat tranzacţii cu o valoare cumulată de 283 milioane de euro, potrivit calculelor JLL.
Tranzacţiile din retailul polonez au reprezentat jumătate din total, pe fondul unei reveniri uşoare a activităţii pe acest segment de piaţă la nivelul întregului continent în perioada aprilie-iunie.
La nivel european, tranzacţiile cu spaţii de retail au depăşit 6,1 miliarde de euro în trimestrul al doilea, faţă de 5,75 miliarde de euro în primele trei luni din acest an. Totuşi, faţă de media trimestrială a ultimilor doi ani şi jumătate, valoarea tranzacţiilor este cu circa 30% mai scăzută.
Cea mai importantă tranzacţie încheiată pe piaţa poloneză în prima jumătate a acestui an a fost vânzarea de către ING Real Estate a complexului de spaţii de birouri şi de retail Zlote Tarasy din Varşovia, preţul fiind de 475 milioane de euro. Alte tranzacţii vizibile în sectorul de retail au fost vânzarea Alfa Centrum din oraşul Olsztyn (84 mil. euro) şi Galeria Tecza din Kalisz (37 mil. euro).
În Praga, proiectul Green City Court (foto sus) a fost vândut de către dezvoltatorul Skanska pentru 54 mil. euro, în timp ce clădirea Radio Europa Liberă (foto jos) a fost cumpărată de fondul de investiţii american L88 cu 74 mil. euro
Citiţi mai multe detalii pe www.zfcorporate.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
