În urmă cu trei luni, când a fost făcut primul anunţ referitorla scoaterea la licitaţie a proiectului, preţul de pornire - 33mil. euro - părea unul accesibil, ţinând cont că în 2010 cu o sumăapropiată a fost vândut tot la licitaţie în urma falimentuluimallul Tiago din Oradea, care nu avea chiriaşi şi nu a funcţionatniciodată, la marginea unui oraş cu o populaţie de zece ori maimică decât cea a Bucureştiului.
Pentru City Mall însă, în decurs de trei luni preţul a scăzut cu10 milioane de euro, circa 30%, dar investitorii tot nu s-au arătatinteresaţi de mallul al cărui preţ este acum comparabil cu cel alunui apartament vechi din Capitală: 1.200 de euro/metrul pătratutil, ţinând cont de suprafaţa închiriabilă de 19.000 mp aproiectului. În preţul de 23,5 mil. euro era cuprinsă totodată şiparcarea de 880 de locuri dispusă pe 11 etaje, una dintre cele maimari de acest gen din Bucureşti.
Un alt mall, Cotroceni Park din Bucureşti, a fost evaluat anultrecut la 350 de milioane de euro, respectiv circa 4.600 deeuro/metrul pătrat închiriabil, de aproape patru ori mai mult decâtpreţul la care City Mall tot nu şi-a găsit cumpărător.
Ce îi lipseşte proiectului City Mall?
Ziarul Financiar a realizat în urmă cu câteva luni o analiză înrândul consultanţilor imobiliari pentru a determina pe baza maimultor criterii care este "cel mai bun mall" din Bucureşti.
Proiectele au fost analizate în funcţie de zece elemente, iar laşase dintre acestea City Mall nu a fost votat în top 5 la nivelulCapitalei de către niciunul dintre cei opt consultanţi în retailchestionaţi. Astfel, cele şase capitole la care City Mall estedepăşit de celelalte centre comerciale din oraş sunt: performanţelefinanciare, managementul (studiul a fost realizat când City Mall seafla încă în administrarea APN European Retail, fostul proprietar),aspectul general (atât interior, cât şi exterior), zonele deentertainment şi food-court şi puterea de cumpărare a locuitorilordin zonă.
La toate aceste capitole, în opinia consultanţilor chestionaţi,există cel puţin cinci malluri în Bucureşti considerate mai bune.City Mall a punctat totuşi uşor la criterii precum accesibilitate,parcare, zonă pentru copii şi adaptarea mixului de chiriaşi lazona în care se află centrul comercial, dar per total a strâns doar13 puncte din partea consultanţilor, în condiţiile în careCotroceni Park, Băneasa Shopping City şi Bucureşti Mall au obţinutpeste 200 de puncte fiecare.
Printre consultanţii care au răspuns la acest clasament realizatde ZF s-au numărat reprezentanţi ai firmelor Colliers, CBRE,Cushman&Wakefield, Jones Lang LaSalle, The Advisers KnightFrank şi King Sturge.
Urmează încă o licitaţie
Paradoxal, City Mall este singurul centru comercial de maridimensiuni care a fost vândut vreodată în Bucureşti, ultima oară în2006, astfel că evaluările sunt cu atât mai dificil de realizat.Reprezentanţii Casei de Insolvenţă Transilvania, lichidatorulproiectului, au anunţat că vor mai realiza o licitaţie, care arputea fi ultima, la un preţ redus cu 5-10%, respectiv 21-22 mil.euro.
În mod normal, evaluările de centre comerciale se realizează înfuncţie de randamentul obţinut de cumpărători ca urmare aînchirierii, iar în aceste zile pentru o proprietate de genul CityMall, care poate fi considerată "clasa" B sau C, un randamentsatisfăcător ar putea fi în jurul a 12% pe an. Ce înseamnă acestlucru? Că la noul preţ de vânzare al mallului, de 21-22 mil. euro,proprietatea ar trebui să genereze un profit operaţional de circa2,6 milioane de euro pe an, respectiv chirii de circa 12-13euro/metrul pătrat lunar, la un grad de ocupare de peste 90%.
Principalii chiriaşi ai City Mall sunt în momentul de faţăsupermarketurile Billa şi Primăvara, retailerul de electronice şielectrocasnice Domo şi magazine de îmbrăcăminte precum SpriderStores sau House of Art.
City Mall nu a reuşit să atragă în ultimii ani niciunul dintrenoile branduri internaţionale de fashion care au atacat piaţalocală, nici măcar din rândul discounterilor, cum este cazul Takko,C&A, Deichmann sau H&M. În aceste condiţii, este cu atâtmai dificil să te lupţi pentru vizitatori şi vânzări cu mallurileconcurente, cu atât mai mult într-o perioadă de criză, în care ladoar câteva staţii de tramvai distanţă (sau două staţii de metrou)a fost deschis şi Sun Plaza, un proiect de patru ori mai mare carea "cules" aproape toate brandurile de pe piaţa locală deîmbrăcăminte. Cu toate acestea, fiecare bun are preţul lui, iarreprezentanţii băncii UniCredit, care deţine o creanţă de peste 30mil. euro pe acest proiect, spuneau recent că "City Mall estedeparte de a fi un caz disperat".
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
