"In perioada de boom, oportunitatea in imobiliare tinea treizile deoarece daca nu decideai rapid sa cumperi, se gasea un altinvestitor mai flexibil care putea semna mai rapid", spunea recentAlexandru Reff, partener al firmei de avocatura Reff &Asociatii, afiliata grupului Deloitte si consultant juridic alsud-africanilor de la NEPI, printre putinii investitori care facachizitii imobiliare in aceasta perioada in Romania.
Cea mai recenta achizitie a NEPI este preluarea spatiilor Auchansi Bricostore din proiectul Iris din Pitesti, dezvoltat de Avrig35, companie controlata de omul de afaceri Alexander Hergan.
Cualte cuvinte, managerii fondurilor de investitii nu mai umbla cu"gentile de cash" prin oras in cautarea "oportunitatilor", ciprefera sa isi gestioneze mult mai bine riscurile.
Despre asta este si vorba in comparatia dintre cele douatranzactii amintite mai sus. Daca la inceputul verii anului 2008grupul Avrig 35 a prins ultimul tren pentru vanzarea unui proiectpe varf de piata, la nici doi ani distanta conditiile sunt cu totulaltele.
"Am semnat, dar va rog sa nu scrieti pana nu vor face ei unanunt pe Bursa", a fost rugamintea lui Hergan exprimata in cadrulunei conferinte de presa de la inceputul lunii februarie, intrebatfiind daca a vandut proiectul din Pitesti catre sud-africanii de laNEPI.
Acela a fost evenimentul in care omul de afaceri a renuntat laatitudinea low-profile si a participat la o intalnire cu presa incare si-a expus o parte din planuri. Iar rugamintea i-a fostascultata. Presa nu a relatat imediat despre subiect, in conditiilein care tranzactia era inca in derulare si depindea de anumiteoperatiuni derulate pe bursa de la Londra, in urma carora grupulAvrig 35 avea sa devina la randul sau actionar al NEPI.
Detaliile aveau sa iasa la iveala o luna mai tarziu: otranzactie de circa 40 de milioane de euro, jumatate reprezentandcreditele pentru dezvoltare si restul actiuni, din care doar oparte pot fi vandute imediat (aproximativ 15 mil. euro), restulfiind blocate pentru un an.
Destul de putin, tinand cont ca in comunicatul NEPI esteprecizat faptul ca spatiile preluate genereaza anual venituri netede 4,6 milioane de euro. Ce inseamna asta? Ca sud-africanii ar urmasa isi capitalizeze inca din primul an mai mult de 11% dininvestitie.
Revenind la comparatia de mai sus, germanii de la DEGI, care aufost de acord sa plateasca circa 140 mil. euro pe proiectul dinTitan, au acceptat un randament sub 7% intr-o perioada in carevanzarile erau la un nivel acceptabil, iar retailerii nu bateauaproape zilnic la usa in speranta unei reduceri de chirii.
De ce a iesit in presa Hergan tocmai acum, cand piata este atatde jos? "M-au obligat ei", a fost raspunsul amuzat al omului deafaceri, uitandu-se catre echipa sa de marketing care a organizatevenimentul de lansare a proiectului Pallady Shopping Center dinestul Bucurestiului, o investitie de 80 de milioane de euro acompaniilor Avrig 35, fondata de Hergan, si Cascade Group.
"Am abonamente la numeroase reviste internationale, dar inRomania nu prea citesc presa. Au fost scrise tot felul de articole,in care numele meu era asociat cu Hrebenciuc, cu Hayssam... vainvit sa le cititi", explica Hergan decizia de a ramane in umbra inultimii zece ani. El a lasat insa "discretia" la o parte, a zambitla blitzurile fotoreporterilor si a stat de vorba pentru mai multde 20 de minute cu ziaristii dupa conferinta, desi aceeasi echipade marketing ii facea semne sa incheie dialogul.
De ce era atat de cautat? Omul de afaceri afondat in 1999, alaturi de cativa parteneri americani, grupul dedezvoltare imobiliara Avrig 35, unul dintre investitorii care auavut cel mai mult de castigat de pe urma boom-ului imobiliar.
Alaturi de alti investitori cu care a intrat in parteneriateHergan a construit si vandut pentru mai mult de 300 de milioane deeuro proiectele Charles de Gaulle Plaza, Iris Shopping Center dinTitan, doua cladiri de birouri de pe strada Avrig din Bucuresti sialte 18 proprietati din tara.
Toate exit-urile au fost realizate in intervalul 2006-2008, candpreturile imobiliarelor din Romania au atins maximul. Sumaincasata? In jur de 300 de milioane de euro. Ce suma a intrat inbuzunarul lui Hergan? O necunoscuta de ordinul zecilor de milioanede euro. Bani care pot fi trecuti la ora actuala in dreptul anumerosi investitori imobiliari, dar in contul pierderilor.
Sa fii tras partenerii lui Hergan de peste ocean semnalul cavalul dezastruos din imobiliare nu va ocoli nici Romania, astfel caexit-ul este cea mai buna solutie?
"Nu sunt atat de destept. Nu am anticipat nimic. Asa a fostpiata. Cand nimeni nu se atinge de ea, atunci sunt oportunitatile.Am ajuns cu proiectele finalizate la varful pietei, investitorii auplatit un pret corect si
ne-au golit de bunuri. Acum anticipez ca incepe un alt ciclu.Acest pas este facut intentionat. Cred ca in urmatoarea perioadavor fi multi bani care isi vor cauta locas", a spus Hergan, facandreferire la faptul ca incepe dezvoltarea unui nou proiect imobiliarintr-o perioada in care altii inca ezita.
Auchan, partener traditional. De inteles intr-obuna masura miscarea facuta de Hergan.
Dupa ce in 2009 a fost nevoit "sa spuna pas" la patru investitii"de circa 75 de milioane fiecare", iar in portofoliu stau"neclintite" circa 100 de loturi de teren in intreaga tara, estenormal sa incepi proiecte cand chiriasi precum Auchan si Decathloniti bat la usa, cu intentia de a continua sa se extinda. A venit sitimpul lor.
"Costurile mai mici de constructie ne permit sa ceriem chiriimai mici de la retaileri", a lasat de inteles Hergan, dupa cefrancezii de la Auchan, un business de familie, au decis sa ia cuasalt piata locala, unde
principalii competitori - Carrefour si Real - s-au aruncat cu capulinainte in perioada de boom.
Hergan a mai construit pentru Auchan doua magazine - in Titan(Bucuresti) si in Pitesti, astfel ca parteneriatul nu este tocmai onoutate.
"Trebuie sa asculti ce vrea clientul, nu ce vrei tu. Trebuie saasculti piata. Nu sa o ghicesti. Nu am construit proiectespeculativ. Am facut ce ne-au cerut clientii", spune Hergan,referitor la unul dintre principiile dupa care s-a ghidat inimobiliare. Iar printre clientii de care "a ascultat" s-au numaratsi companii precum Petrom sau Vodafone, pentru care a construitcladirea Charles de Gaulle Plaza din Piata Aviatorilor, sediulcentral a doua dintre cele mai mari companii din Romania.
Ce businessuri mai are Hergan? Omul de afaceri,care a fost plecat pentru o buna perioada in Statele Unite, spuneca mai are peste ocean sase afaceri, in domenii precum banci,kituri medicale si software, precum si investitii pe Bursa de laBucuresti, in cateva companii "cheie", o statie TV si o fabrica desticla, din a carei productie a fost realizata fatada cladiriiCharles de Gaulle Plaza, una din cladirile de referinta din centrulmodern al Capitalei.
Dar tot dezvoltarea imobiliara reprezinta cel mai importantbusiness al antreprenorului de 63 de ani. "Nu am vandut niciodatateren, cu o singura exceptie: am vandut un teren catre McDonald'sin Titan, cand au inceput sa se extinda pe terenuri detinute inproprietate si nu am vrut sa ne punem rau cu ei", spune Hergan,care afirma totodata ca "pentru fiecare teren cumparat exista unproiect in capul meu".
Cu toate acestea, nu toate proiectele s-au concretizat cuprofituri de milioane de euro.
Un litigiu de cativa ani asupra contractelor din proiectul debirouri Tower Center, din zona Pietei Victoriei aduce pierdereaunor potentiale chirii de circa sase milioane de euro anual.
"Ma doare inima ca sta cladirea asta (Tower Center) goala", aspus Hergan. Cine credea insa ca imobiliarele sunt o afaceresigura?
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
