Incepand cu mijlocul anilor '80 investitorii americani s-au orientat rapid spre imobiliare, in special spre California si Florida, aruncand in aer pietele imobiliare din regiune. Socul crizei creditelor neperformante din SUA, care si-a extins suflul si asupra Europei, nu a atins insa aproape deloc Rusia, care detine o piata imobiliara care si-ar putea castiga in curand supranumele de "continentul Florida".
Chiria perceputa pentru un metru patrat intr-un birou clasa A din Moscova a crescut, intr-un singur an, de la circa 830 de dolari pe an la 1.200 de dolari, in timp ce anul trecut piata de office a crescut, estimativ, cu aproape 1,5 mi?lioane de metri patrati, in birouri de clasa A si B, conform unui studiu al companiei de consultanta imobiliara Colliers International.
Mai mult decat atat, gradul de neocupare era la sfarsitul anului trecut de 1% in birourile de clasa A si de 4% in birourile de clasa B, conform analistilor Colliers.
In acelasi timp insa, piata rezidentiala, in special in zonele centrale din Moscova, da semne de oboseala, unii analisti locali sugerand ca dupa cresteri de 200% si chiar 300% in ultimii trei ani, varful a fost atins anul trecut, fiind totusi loc in continuare de o crestere de circa 30%-40%, in functie de locatie si de facilitati.
Vedeta incontestabila a Rusiei este insa piata imobiliara comerciala. Rusia este pamantul fagaduintei pentru investitori, oferind o sete si o putere de cumparare in crestere si nu mai putin de 13 orase cu peste un milion de locuitori.
Daca, in general, dezvoltatorii de malluri calculeaza ca au nevoie de o populatie de circa 50.000 de oameni la fiecare mall, cele 13 orase ofera suficient loc pentru peste 200 de malluri, in momentul de fata presiunea
investitorilor simtindu-se doar in Moscova si Sankt Petersburg, populatia totala a Federatiei Ruse fiind de circa 142,3 milioane de locuitori. La cele 13 orase cu peste un milion de locuitori se adauga alte 35 de localitati cu peste 500.000.
O piata de sute de malluri
Intr-un sondaj de opinie recent efectuat in randul a 250 de firme de retail, Moscova era clasata pe locul intai la capitolele atractivitate si plan de extindere, locul doi fiind ocupat de Sankt Petersburg. Sondajul, efectuat de firma de consultanta Cushman & Wakefield, a analizat raspunsurile a 250 de firme de retail din 23 de state europene, rezultatele fiind foarte interesante tinand cont ca in primele zece "cele mai atractive orase" pe partea de retail a fost nominalizat unul singur din Europa de Vest, respectiv Amsterdam, care, de altfel, s-a clasat pe pozitia a zecea, la egalitate cu capitala Ucrainei, Kiev.
Sondajul a urmarit tendinta de extindere a retailerilor in umatorii cinci ani. "Europa Centrala si de Est, in special Rusia, sunt in continuare percepute ca taramuri ale fagaduintei de catre retailerii externi", a declarat atunci Marinus Dijkman, presedinte al Real Estate Publishers, firma care a efectuat sondajul de opinie in parteneriat cu Council of Shopping Centers.
Circa 9% dintre cei intervievati au declarat ca intentioneaza sa se extinda in Rusia in urmatorii cinci ani, in timp ce alti 17% au afirmat ca sunt deja prezenti pe aceasta piata. Analistii de la Colliers, de exemplu, sustin ca dinamica foarte buna a pietei de retail se datoreaza atat cererii foarte mari de pe piata, cat si faptului ca cele mai importante agentii de rating (Standard&Poor's, Moody's sau Fitch Ratings) au ridicat calificativul Federatiei Ruse.
Conform aceluiasi studiu, investitorii, mai ales cei straini, nu au ezitat in ultimii doi-trei ani sa achizitioneze centre comerciale deja construite, vechi si care necesita reabilitare, considerate mai putin riscante decat o investitie de la zero, dar si sa se implice direct pe piata prin dezvoltarea de proiecte proprii.
Veniturile din Rusia sunt si ele un factor de atractivitate, mai ales prin perspectiva ponderii mici in produsul intern brut al Federatiei a creditelor personale, de numai aproximativ 5%, fata de aproape 30% in cazul Poloniei sau de media europeana de peste 50%, la nivelul anului 2005, ceea ce inseamna ca dezvoltarea retail banking-ului ar putea aduce un plus semnificativ puterii de cumparare, dupa cum mentioneaza intr-un studiu de anul trecut analistii imobiliari de la firma de consultanta Jones Lang LaSalle. Randamentul estimat pentru piata de retail in viitorul apropiat este prevazut in crestere, cu o baza de plecare de 10%-12%.
Bancile rusesti, prima resursa de capital
Cand vine vorba despre cine sunt cei care au bagat bani in piata imobiliara ruseasca, majoritari sunt investitorii companii private nelistate, cu 26% din total, urmati de companiile listate. Ca sursa de finantare pe primul loc s-a situat Rusia, cu 44%, urmata de Austria, cu 21%, de SUA cu 8% si de Marea Britanie cu 6%, in cele mai multe cazuri fiind vorba despre imprumuri bancare. Regina imobiliara din aceasta parte de lume, Moscova, a primit in prima jumatate a anului trecut nu mai putin de cinci noi malluri, care au marit stocul total cu circa 260.000 de metri patrati, conform Colliers, stocul total fiind estimat la circa 3,2 milioane de metri patrati in centre comerciale specializate. Gustul pentru lux al locuitorilor capitalei Federatiei Ruse a fost speculat la maximum de investitorii imobiliari dornici sa ia o gura de aer dupa socul caderii pietei americane. In ciuda investitiilor masive atrase, Rusia prezinta in continuare o serie de dezavantaje clare in ochii investitorilor.
De altfel, prima conditie a dezvoltatorilor este preluarea unui teren sau a unui imobil "curat", fara probleme legale, dupa cum releva un studiu Colliers.
Ca investitie totala pe piata de retail vorbim despre 3,4 miliarde de euro pentru anul 2006, record absolut pentru piata. Desi cifra este de 10 ori mai mare decat nivelul antins cu un an inainte, Rusia s-a clasat in urma unor state cu piete mult mai mature de tipul Germaniei (cu 50 de miliarde de euro) sau al Marii Britanii (80 de mi?liarde de euro).
Rezidentialul, prea scump pentru localnici
In ultimii zece ani cartierul moscovit de lux Golden Mile, situat in imediata apropiere de Kremlin, s-a transformat vizibil, din fostul cartiere al artistilor si intelectualilor din Moscova, ajungand cel mai select cartier rezidential. Marea majoritate a proprietarilor sunt politicieni sau oameni de afaceri, fiind declarat acum de analistii locali drept cea mai scumpa locatie din intreaga Federatie Rusa. Cresterile de pret de 200% pana la 300% din anii anteriori pot fi insa uitate, dupa cum se precizeaza intr-un articol recent al cotidianului Rusia Today. Motivul principal este ca pentru prima data in ultimii ani oferta a reusit sa depaseasca cererea.
"Pentru a scoate profit investitorii vor trebui sa se autodepaseasca anul acesta", a declarat pentru ziarul
rusesc Olga Bogoroditskaya, agent imobiliar local.
In topul celor mai scumpe apartamente calculat de Global Property Guide, portal de afaceri imobiliare, Rusia se claseaza pe locul trei, dupa Monaco si Marea Britanie. Conform acestor date, pentru un metru patrat intr-un apartament in Monaco se percepe un pret de aproape 25.000 de euro, in Marea Britanie un pret de 18.100 euro, in timp ce in Rusia pretul este de 11.500 euro, urmat la mica distanta de Franta cu 10.000 euro pe metru patrat intr-un apartament central cu facilitati de lux.
Spre comparatie, Romania se afla pe locul 28, cu un pret mediu perceput de 2.350 de euro pe metru patrat, sub Cehia, cu 3.370 euro pe mp, mai scumpa insa decat Grecia cu aproape 100 de euro pe metru patrat. O clasare oarecum neasteptata in acest top a avut-o Ucraina, locul 20, cu un pret mediu de 2.800 euro pe metru patrat, dupa Austria (3.000 euro/mp) si inaintea Andorrei (2.580 euro/mp).
Oras de 15 mld. dolari
Considerata de unii deja aglomerata, iar de altii prea scumpa pentru ceea ce ofera, Moscova, cu cei peste 10 milioane de locuitori pe care ii are ar putea primi in urmatorii ani un apendice sub forma unui minioras.
Bancherul kazah Mukhtar Ablyazov si-a anuntat la sfarsitul anului trecut intentia de a construi un nou oras in apropierea Moscovei, care va putea sustine pana la 150.000 de oameni. In "pachet" vor fi incluse stadioane, scoli, spitale si un studio de productie de filme. Costurile estimative se ridica la circa 15 miliarde de dolari.
Proiectul este situat in apropierea aeroportului moscovit Domodedovo si va incepe in anul viitor sau in 2010, perioada necesara finalizarii fiind de noua ani. "Vrem sa construim case, magazine, stadioane si chiar un Oxford si un Holywood rusesti", a declarat bancherul in varsta de 44 de ani unui ziar kazah.
Ablyazov a ocupat in perioada 1998-1999 functia de ministru al energiei in Kazahstan, stat care detine 3,3% din rezervele mondiale de petrol. In urma unui scandal privind posibilele fraude financiare in care ar fi fost implicat, bancherul a petrecut perioada 2002-2003 in inchisoare, de unde a fost eliberat la cererea presedintelui Nursultan Nazarbaiev, care inca mai pastreaza aceasta functie.
Proiectul intitulat Eurasia City ar putea insa, in cazul in care va fi pornit, sa dureze mult mai mult pana la finalizare. Consultantul-sef al Colliers pe regiunea Federatiei Ruse si a Ucrainei a declarat pentru Financial Times ca, in mod normal, un astfel de proiect ar putea dura intre 20 si 30 de ani, ritmul dezvoltarii fiind dupa parerea lui direct legat de evolutia economica a Rusiei ca intreg.
Investitorii invata rusa
Chiria perceputa pentru un metru patrat intr-un birou clasa A din capitala Rusiei, Moscova, a crescut, in numai 12 luni, de la circa 830 de dolari pe
an la 1.200.
Gradul de neocupare era la sfarsitul anului trecut de 1% in birourile de clasa A si de 4% in birourile de clasa B, conform analistilor Colliers.
Moscova a primit in prima jumatate a anului trecut nu mai putin de cinci noi malluri, care au marit stocul total cu circa 260.000 de metri patrati, conform Colliers, stocul total fiind estimat la circa 3,2 milioane de metri patrati.
Investitiile totale pe piata rusa de retail au fost de 3,4 miliarde de euro in anul 2006, record absolut pentru piata. Cifra este de zece ori mai mare decat nivelul atins cu un an inainte, in 2005.
Pentru un metru patrat intr-un apartament in Monaco se percepe un pret de aproape 25.000 de euro, in Marea Britanie un pret de 18.100 euro, in timp ce in Rusia pretul este de 11.500 euro.
Romania se afla pe locul 28 in acest top, cu
un pret mediu perceput de 2.350 de euro pe metru patrat, sub Cehia, cu 3.370 euro pe mp, mai scumpa insa decat Grecia cu aproape 100 de euro pe metru patrat.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
