Contractele de antrepriză încheiate în legătură cu dezvoltareaproiectelor imobiliare de anvergură în România din zilele noastrese îndepărtează mult de tradiţionalul contract de construire cucare eram obişnuiţi până nu de mult - întinse pe doar câtevapagini, în conţinutul cărora părţile inserau doar câteva drepturişi obligaţii esenţiale şi detalii despre termenele contractuale,pentru restul mulţumindu-se să se supună regimului legal aplicabil.Situaţia fericită în care beneficiarul venea cu designul şi băteapalma cu antreprenorul pe un contract forfetar este de multistorie.
Contractele de construire sunt din ce în ce mai sofisticate şimai greu de manevrat chiar şi de către avocaţi. Forme de contractîmprumutate de afară, bazate la origini pe sisteme de common law,sunt din ce în ce mai uzitate în România. Contractele de antreprizăbazate, de exemplu, pe forme FIDIC, JCT sau NEC au devenit oobişnuinţă pentru avocaţii de real estate.
Din păcate, aceste forme nu sunt întotdeauna adaptate în cel maiinspirat mod şi nu sunt corelate decât parţial (în cazuri fericite)sau chiar deloc cu dreptul român. Condiţiile particulare lacontract au (în teorie) rolul de a adapta condiţiile generale aleformei de contract la specificul proiectului şi la legea naţionalăaplicabilă. În practică, adaptările bune sunt foarte rare pentru cădezvoltatorii ignoră (în entuziasmul de început de proiect şi subpresiunea timpului scurt în care selecţia de oferte, iar apoinegocierile cu constructorii, banca finanţatoare şi alte entităţiimplicate în proiect se derulează), importanţa unui contract deconstruire bine redactat, în care drepturile beneficiarului să fiebine protejate. Urmările pot fi devastatoare şi le pot blocaproiectele, expunându-le unor riscuri majore.
Foarte rar am văzut, de exemplu, condiţii particulare care săfacă o corelare între emiterea certificatului de recepţie (TakingOver Certificate sau Certificate of practical completion) de cătreInginer/Beneficiar şi recepţia la terminarea lucrărilorreglementată de HG nr. 273/1994, respectiv o corelare întrecertificatul emis la finalizarea perioadei de notificare adefectelor (Performance Certificate) şi recepţia finală pe legearomână. Toate consecinţele juridice decurgând din recepţie artrebuie definite prin contract, inclusiv transferul risculuilucrărilor.
Mulţi confundă garanţia contractuală (Defects NotificationPeriod/Defects Liability Period) cu garanţia legală pentru lucrărişi consideră în mod eronat că garanţia legală o înlocuieşte pe ceacontractuală sau invers; alţii nu cunosc faptul că garanţia legalăse referă la vicii ascunse şi începe să se aplice după expirareagaranţiei contractuale, ce acoperă şi răspunderea pentru viciileaparente. Clauzele de reziliere a contractului sunt de cele maimulte ori neadaptate dreptului românesc, neexcluzând intervenţiainstanţelor. Exemplele pot continua. De multe ori, părţile renunţănecugetat la inserarea în contractul lor a instituţiiloralternative de soluţionare a disputelor (comisia de adjudecare adisputelor sau tribunalul arbitral), supunând disputelecontractuale doar jurisdicţiei de drept comun, care de cele maimulte ori nu se dovedeşte cea mai bună alternativă.
Importante pentru succesul proiectului sunt şi: corelareadocumentelor contractuale între ele, existenţa unor proceduricontractuale bine puse la punct, o bună redactare a CerinţelorBeneficiarului (Employer's Requirements), un design cât mai aproapede perfecţiune şi mai uşor de implementat etc.
Contractele FIDIC, foarte apropiate de dreptul anglo-saxon printerminologie şi principiile fundamentale, conferă o poziţiedominantă inginerului-consultant, ca administrator al contractului,poziţie inspirată din tradiţia engleză. Acesta are în unele formeFIDIC o poziţie de cvasiarbitru, care în alte forme FIDIC a fosttransferată comisiei de adjudecare a disputelor. Faţă deatribuţiile importante ale inginerului - consultant în contractelede construire - gestiunea reclamaţiilor, evaluarea lucrărilor învederea emiterii certificatelor de plată, ratificarea testelor şiprogramelor antreprenorului, ordonarea variaţiilor, inspectarea şiexaminarea lucrărilor etc. - selecţia diligentă a entităţii ce vaavea acest rol contractual este un element esenţial în reuşitaproiectului. Pe de altă parte, mulţi dintre antreprenorii careşi-au câştigat o reputaţie internaţională şi care sunt preferaţi dedezvoltatorii imobiliari tocmai datorită acestei reputaţii nureuşesc să asimileze şi să se raporteze corect la standardeletehnice şi procedurile de calitate impuse de legea română, acestearămânându-le câteodată străine. În aceste condiţii, antreprenoriiromâni, chiar dacă mai puţin sofisticaţi, devin o soluţie de luatîn considerare şi în proiecte de anvergură datorită coordonăriistrânse a subantreprenorilor lor, experienţei pe piaţa românească,relaţiilor create aici cu furnizorii, consultanţii, proiectanţii şicunoştinţelor specifice legate de standardele tehnice şiprocedurile de verificare a calităţii aplicabile în România.
La contextul expus mai sus, care în sine creează un cadrupropice apariţiei disputelor între antreprenori şi beneficiari,criza a adus un apetit semnificativ constructorilor pentrurevendicări/reclamaţii contractuale făcute cu scopul de a obţinecompensaţii financiare suplimentare - de multe ori neîntemeiate.Astfel, contractele de construire se transformă din minutul 1într-un război de hârtii, denumite notificări "contractuale" încare antreprenorii par mai degrabă "constructori de reclamaţii"decât constructori de clădiri. Dimensiunile corespondenţeicontractuale purtate între părţi pe parcursul duratei contractualese măsoară în metri cubi de hârtie, iar contractul dintre părţidevine o piesă de rezistenţă greu de administrat fără o asistenţăde specialitate.
Termenele contractuale agreate de către părţi devin iluzorii dincauza zecilor de revendicări pentru extinderea duratei de execuţielansate de către constructori care pândesc depăşirea termenelor derăspuns la clarificări sau informaţii de către echipa de proiectarea beneficiarului sau caută nereguli în design pentru a putea sărevendice mai mult timp pentru executarea lucrărilor, acoperindu-şide multe ori propria incapacitate de a respecta termenelecontractuale agreate. Mai mult, constructorii doresc să fieindemnificaţi pentru timpul suplimentar, solicitând cheltuieliindirecte suplimentare faţă de preţul agreat.
Contractele forfetare devin astfel doar un vis frumos albeneficiarilor. În faţa departamentelor specializate aleconstructorilor, instruite în redactarea de revendicări pentrucompensaţii financiare suplimentare şi în programe contractualerevizuite în care se încearcă să se demonstreze conform unei"matematici" subiective şi neriguroase impactul aşa-ziselorevenimente cauzatoare de întârzieri puse în sarcina beneficiarului,dezvoltatorul imobiliar poate deveni uşor o victimă aîmprejurărilor. La aceasta se adaugă presiunea băncilorfinanţatoare care supraveghează îndeaproape proiectele finanţateprin monitorii lor tehnici şi a eventualilor chiriaşi aiproiectelor, care vor să îşi preia spaţiile cât mai repede.
Recomandăm aşadar prudenţă în selectarea antreprenorilor, adesignerilor şi a firmelor specializate în cost şi projectmanagement cu rol de inginer-consultant, iar nu îl ultimul rândatenţie sporită în redactarea contractelor şi în administrareaacestora.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
