Anul trecut 79% dintre locatiile de birouri din lume monitorizate de compania de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield au inregistrat cresteri de chirii, iar 20% au ramas cu preturile inghetate. Hegemonia valului global de scumpire, care a cuprins 79% dintre locatiile studiate de analisti, a fost stricata de numai 1% dintre locatii, unde chiriile s-au ieftinit anul trecut, fata de un procent de 6% pe acelasi trend in 2006.
Conform studiului Cushman&Wakefield, intitulat ?Office space across the world 2008", 2007 a marcat cea mai mare crestere globala a nivelului chiriei in spatiile de birouri din ultimii patru ani, ritmul de creste incepand in 2004 cu un timid 2%, dupa scaderea spectaculoasa de 6% din 2002 si cea de 3% din 2003.
?Anul trecut s-a inregistrat cea mai accentuata crestere a costurilor pentru spatiile de birouri in multe dintre locatiile de top din lume dupa evenimentele din 2001 care au zguduit piata proprietarilor, cea mai mare cerere venind din partea sectorului financiar. In spatele acestei cresteri se afla o oferta limitata de produse de calitate intrucat dezvoltatorii raman in continuare precauti, in special in comparatie cu valorile mari inregistrate in 2001 si 2002", considera Elaine Rossall, directorul departamentului de Cercetare si Consultanta a Spatiilor de Birouri a Cushman&Wakefield pe regiunea EMEA.
Chiria medie pentru spatii de birouri la nivel mondial este de 345 de euro pe metru patrat pe luna, extremele fiind zona Asia-Pacific, cu un nivel de 497 de euro pe mp/luna, si Africa si Orientul Mijlociu, cu o chirie medie de 245 de euro/mp/luna.
Europa, conservatoare la pret
Dintre toate regiunile Europa a inregistrat, per asamblu, cea mai mica scumpire a chiriei birourilor, de 11%, desi multe locatii europene au intrat, individual, in topul celor mai mari cresteri de pret, cum ar fi Istanbul sau Oslo, cu cresteri de 94%, respectiv de 81%.
Campionul scumpirii a fost, la nivel regional, Turcia, in care primele trei locatii, din care doua in Istanbul, au inregistrat cresteri de pret intre 80% si 94%.
Diferenta dintre cele doua Europe, cea de vest, cu piete imobiliare mature ajunse la un echilibru sanatos intre cerere, oferta si valoare, si Europa Centrala si de Est a fost subliniata si in acest studiu. In Europa Centrala de exemplu chiriile au crescut in medie cu 19%, fata de numai 7% in cazul celei Vestice, conform aceluiasi studiu.
Valul de scumpiri era anticipat de majoritatea analistilor imobiliari inca de la inceputul anului trecut, cand cererea globala de spatii de birouri depasea considerabil ofertele de pe piata, finalul lui 2007 aducand printre concluzii si o crestere generalizata a gradului de ocupare la nivel mondial.
Cea mai scumpa locatie de birouri din Europa, cartierul West End din Londra, a inregistrat o crestere de 30% a costurilor de ocupare a cladirii - care include si cheltuieli administrative- , pana la un nivel de circa 2.200 de euro pe metru patrat pe an intr-un imobil de birouri de categoria A. Anul trecut a marcat si ascensiunea prognozata a Moscovei drept una dintre cele mai vanate piete de birouri, capitala Federatiei Ruse inlocuind Parisul pe locul doi al celor mai scumpe locatii de birouri din regiune. Per total, chiriile din Moscova au crescut cu 48% anul trecut, scumpirea cuprinzand si Ucraina, unde chiriile s-au apreciat cu 20%.
Cele mai scumpe locatii din Europa sunt Londra, cartierul West End, Moscova, Paris, Dublin, Oslo, Milano, Zurich, Madrid, Stockholm si Kiev.
In umbra crizei americane
Daca efectele crizei creditelor din SUA, care a dus la o scumpire generalizata a costurilor de creditare la nivel mondial, nu s-au facut simtite decat abia in ultimul trimestru al anului trecut, in 2008 situatia s-ar putea schimba. Socul mondial al scumpirii costurilor de imprumut a fost atenuat de evolutia foarte buna inregistrata in primele trei trimestre, ultimele trei luni ale anului fiind de altfel, istoric, cele mai "lenese".
"Desi piata este de asteptat sa incetineasca, majoritatea marilor orase ar trebui sa fie capabile sa reziste impactului crizei de creditare", mentioneaza autorii studiului. Ei adauga faptul ca privirea potentialilor clienti care vor incerca sa-si minimizeze costurile se va indrepta mai ales spre Europa Centrala si de Est, ceea ce va asigura regiunii o crestere "sanatoasa" a chiriilor pentru anul in curs.
Regiunii ECE ii este atribuita de altfel sintagma de "low cost" cand vine vorba despre spatiul de birouri, studiul precizand ca unii clienti au inceput deja sa se uite si mai spre est (exemplul Ucrainei) pentru noi spatii de birouri, in ciuda unor asteptari optimiste de la aceasta regiune. In cazul Asiei, influenta crizei creditelor din SUA nu este de asteptat sa aduca mari schimbari pe piata interna, dupa cum precizeaza expertii de la Cushman&Wakefield.
America de Nord a inregistrat si ea la randul ei o crestere de 15% a chiriilor anul trecut, in mare parte datorita cresterii de 17%. Scumpirea birourilor a avut ca motiv principal diferenta sensibila dintre cerere si oferta si mai ales lipsa de spatii libere pe care sa se poata dezvolta noi imobile de birouri. Lipsei terenurilor libere i se alatura si sentimentul general de neincredere al investitorilor imobiliari, unii dintre ei reducand proiectele in executie sau pe planseta.
Acest lucru echivaleaza insa cu o scadere a gradului de neocupare, ceea ce a si dus de altfel la scumpirea chiriilor, in lipsa unor noi proiecte anuntate. Unii dintre chiriasi au fost nevoiti sa se relocheze in birouri de categoria B sau in birouri moderne, dar mai departe de centru. Cele mai mari cresteri ale chiriilor din SUA au fost inregistrate in Boston si Houston, unde birourile de tip A s-au scumpit cu 45%.
Marile tranzactii se muta spre "Noua Europa"
Nivelul tranzactiilor imobiliare cu cladiri de birouri operate in prima jumatate a anului trecut a atins noi recorduri, atat in Polonia, cu o cifra de peste 850 de mi?lioane de euro, cat si in Cehia, aproape un miliard de euro numai pe piata de birouri, conform unor studii ale companiei de consultanta imobiliara Jones Lang Lasalle (JLL) .
Dezvoltatorii au inlocuit strategia de constructie rapida a unor obiective mai mici pentru un profit rapid cu dezvoltarea unor complexuri imobiliare din ce in ce mai mari, care asigura randamente mai mici, profitul urmand sa fie obtinut prin volum.
Zona ECE a inceput sa fie un loc de batalie din ce in ce mai cautat pentru investitori, mai ales in contextul in care politica de achizitii pe pietele din vest nu asigura randamente la fel de bune din cauza maturitatii acestora.
Anul trecut, de exemplu, Praga a fost una dintre cele mai fierbinti piete imobiliare din toata Europa, fiind ope?rate doua tranzactii foarte importante la un interval scurt de timp.
Prima, achizitionarea centrului comercial Palladium de catre Hannover Leasing, a fost perfectata la o suma de peste jumatate de miliard de euro, in timp ce a doua mare tranzactie a fost achizitionarea Skoduv Palace de catre fondul britanic de investitii aAim, pentru 125 mil. euro, fiind, de altfel, prima miscare a britanicilor pe piata din Praga. Analistii de la JLL precizeaza ca ambele tranzactii au fost finalizate cu un randament calculat la sub 5%, valoare destul de apropiata de cele din Europa Vestica.
O alta reprezentanta importanta a ECE, Budapesta, a dat semne de incetinire in primele sase luni ale anului trecut, cand stocul de spatii de birouri moderne a crescut cu numai 40.000 de metri patrati nou construiti, echivalentul a 26% din cresterea stocului inregistrata in aceeasi perioa?da a lui 2006. Una dintre primele urmari a fost si scaderea usoara a gradului de neocupare, pana la un nivel de 9,6%.
O scadere serioasa a acestui indice s-a inregistrat si in Praga, unde a atins un nivel de 5,5%, ca urmare a faptului ca cele mai importante cladiri de birouri au fost inchiriate intr-o proportie medie de 90% pana la data finalizarii.
Segmentele economice care au reprezentat cei mai harnici clienti de birouri in capitala Cehiei au fost cel de banci si asigurari, cu 18% din total, si cel de servicii financiare si profesionale, cu 16%.
Tranzactii en-detail in Polonia
Daca in 2006 Polonia, in special Varsovia, a fost martora unor schimbari importante de portofolii pe piata de retail, investitorii preferand sa cumpere la pachet proiecte sau mall-uri deja operationale, anul trecut s-a observat inversarea acestui trend. Pana la finalul lunii august 2007 in Polonia s-au efectuat 28 de tranzactii importante cu spatii comerciale, care au totalizat circa 1,7 miliarde de euro, conform studiului JLL.
Un alt fenomen interesant este cel al extinderii investitorilor si spre orasele de rangul I sau II, deci in afara capitalei, anul trecut fiind inregistrate schimbari de proprietari chiar si in cazul unor orase mai mici, de sub 100.000 de locuitori.
In ciuda acestei cresteri, tranzactiile in aceste orase au reprezentat numai 15% din total, desi trendul este de crestere.
Proiectele, in marea lor parte finalizate, au fost vandute de investitorii care au intrat pe piata in primele valuri, tranzactiile reprezentand astfel si exit-uri importante. Nivelul investitiilor pe piata de retail din Cehia a atins cifra de 771 de milioane de euro la jumatatea anului trecut, in urma perfectarii a sapte tranzactii importante.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
