Pana la 1 ianuarie, tranzactiile imobiliare intre firme platitoare de TVA beneficiau de taxare inversa, care nu presupunea transferul efectiv intre cumparator si vanzator al sumei aferente taxei pe valoarea adaugata. Statul colecta aceasta taxa numai atunci cand imobilele erau vandute unui neplatitor de TVA, de obicei consumatorul final persoana fizica.
"In expunerea de motive a Guvernului privind eliminarea masurilor de taxare simplificata se mentioneaza ca acestea, desi nu au creat in sume absolute goluri de venituri, au cauzat o decalare in timp nefavorabila a incasarii la bugetul de stat a taxei pe valoarea adaugata. Dupa calculele initiatorilor actului normativ, se preconizeaza ca eliminarea acestor masuri va avea influente pozitive de cash-flow asupra bugetului de aproximativ 2,5 miliarde lei (700 mil. euro) in 2008", a declarat Cristian Lina, partener al firmei de avocatura Lina, Guia si Asociatii.
In urma schimbarii metodei de taxare a tranzactiilor imobiliare, statul se finanteaza pe seama sectorului privat, intrucat incaseaza sumele aferente taxei pe valoarea adaugata mai repede, potrivit lui Lina. Firmele care platesc TVA la achizitionarea unui imobil pot fie sa solicite rambursarea acestei taxe, fie sa o deduca in timp contra TVA colectat din veniturile generate de imobil sau din alte venituri.
Astfel, statul nu va mai incasa TVA atunci cand este colectat de firme de la persoanele fizice, ci va incasa aceasta taxa in momentul livrarii imobilelor de catre constructori sau de la momentul vanzarii acestora catre alte firme.
"In teorie, intrucat statul ar trebui sa ramburseze taxa cumparatorilor platitori de TVA, efectul asupra bugetului este neutru, efectul firesc fiind o crestere a numarului cererilor de rambursare. In practica insa, firmele sunt descurajate sa solicite rambursarea TVA din cauza birocratiei, coruptiei si posibilitatii abuzurilor cu ocazia controalelor fiscale", explica Lina.
Statul de multe ori nu respecta termenele de rambursare si se finanteaza gratis pe socoteala firmelor, care rareori isi permit sa solicite daune sau dobanzi in instanta care, daca ar fi acordate, ar trebui suportate de contribuabil.
Efectele asupra jucatorilor de pe piata
In aparenta, eliminarea masurilor de taxare simplificata nu are efect de scumpire, intrucat TVA nu este un cost, taxa putand fi rambursata sau dedusa. Insa, va avea un efect asupra costului de finantare al unui proiect, pentru ca firmele vor fi nevoite sa prefinanteze costul TVA.
"Intr-un sector in care majoritatea achizitiilor se fac cu finantare bancara, efectul imediat va fi o crestere a costurilor de finantare cu 19%, corespunzator dobanzii platite pana la colectarea de catre imprumutat sau rambursarea de catre stat a taxei. De asemenea, vor creste costurile constituirii ipotecilor (care de obicei sunt calculate ca procent din valoarea creditului) si se vor ridica stachetele in mod corespunzator cu privire la evaluarea solvabilitatii imprumutatilor (care ar putea fi pusi in situatia de a plati o contributie proprie mai mare sau sa faca dovada unor venituri mai mari sau sa constituie garantii suplimentare)", precizeaza Lina.
Efectul cresterii costurilor se va evidentia in costul final al imobilelor noi sau in scaderea marjelor de profit, in functie de cat este piata de pregatita sa suporte si aceste costuri. In schimb, situatia constructorilor se imbunatateste, intrucat acestia nu mai trebuie sa pre-finanteze taxa pe valoarea adaugata pentru materialele de constructii si alte servicii subcontractate.
Cu exceptia costurilor dezvoltatorilor legate de pre-finantarea TVA, nu este de asteptat ca marile tranzactii imobiliare cu imobile altele decat rezidentiale sa fie afectate, intrucat acestea se desfasoara de obicei prin vanzarea companiilor de proiect (share deals). Desi masura nu schimba cu nimic situatia persoanelor fizice, care oricum trebuia sa achite TVA atunci cand cumparau de la firme, cresterea costurilor dezvoltatorilor imobiliari in segmentul rezidential se poate reflecta in cresterea costurilor imobilelor noi. Aceasta poate duce catre o reorientare spre apartamentele vechi, detinute de persoane fizice, al caror pret poate creste odata cu cererea.
Apartamentele "pe firma"
Un efect al masurilor de taxare simplificata a fost inmultirea situatiilor in care persoanele fizice isi constituiau firme platitoare de TVA pentru a cumpara apartamente de la dezvoltatorii imobiliari fara a plati taxa pe valoarea adaugata. Practica a fost puternic promovata de dezvoltatori si agentii imobiliari, care incurajau cumparatorii sa recurga la aceasta schema pentru a iesi mai ieftin, ba chiar unele banci au dezvoltat produse de credit special pentru a se adresa acestei categorii.
"Mii de cumparatori neinformati s-au lasat atrasi de mirajul cumpararii fara plata TVA, fara sa considere alte numeroase aspecte care fac aceasta metoda de achizitie foarte dezavantajoasa pe termen lung. In primul rand, TVA poate fi dedusa doar pentru operatiuni care au legatura cu obiectul de activitate si generarea de profit, iar firmele care servesc doar ca paravan pentru achizitii de locuinte risca sa fie obligate sa plateasca TVA cu majorari si penalitati", precizeaza Lina.
Apoi, in cazul vanzarii ulterioare catre persoane fizice, TVA trebuie oricum aplicata la valoare, crescand costul apartamentului, iar veniturile realizate din vanzare sunt impozabile atat ca profit, cat si ca dividende in cazul in care se intorc la asociati.
Nu in ultimul rand, taxele locale sunt mult mai mari pentru imobilele detinute de firme, iar costul acestora, adaugat la costul intretinerii firmelor, neutralizeaza rapid economia realizata prin neplata TVA la cumparare. Eliminarea taxarii inverse inchide si posibilitatea revanzarii catre alte persoane dispuse sa cumpere "pe firma", iar cumpararea apartamentelor cu firme cu tot nu este recomandabila din cauza nesigurantei privind obligatiile acestora de la infiintare pana la momentul vanzarii.
"OUG 106/2007 trebuie aprobata de Parlament pentru a avea statut final de lege. Senatul a adoptat deja proiectul legii de aprobare, care reintroduce taxarea inversa in cazul livrarilor de imobile. Proiectul legii a fost inscris in regim de urgenta si la Camera Deputatilor, care este camera decizionala in acest caz si care se va pronunta probabil pana in primavara cu privire la forma finala", conchide Lina.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
