De Cătălin Tîrziu - RTPR - Allen & Overy şi
Ioana Bratu - RTPR - Allen & Overy
Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare afost modificată relativ recent prin Ordonanţa de Urgenţă nr.64/2010 şi prin Legea nr. 170/2010, precum şi prin Decizia CurţiiConstituţionale nr. 723/2010. Pe lângă o serie de modificări deordin tehnic, legea a suferit modificări de interes general, caretratează în principal:
Înscrierea în cartea funciară a posesiei asupra imobilelor
Conform ultimelor modificări aduse Legii nr. 7/1996, posesiaasupra imobilelor va putea fi înscrisă în cartea funciară în cazulîn care proprietarul nu poate fi identificat, dar există unposesor. Înscrierea se va face pe baza următoarelor documente: (a)declaraţia autentică a celui care doreşte înscrierea; (b)certificatul din care rezultă că imobilul este înregistrat înregistrul agricol şi în evidenţele fiscale eliberat de primarulunităţii administrativ-teritoriale corespunzătoare şi (c)certificatul de atestare fiscală.
Pe lângă documentele de mai sus, Protocolul de aplicare a Legiinr. 7/1996 încheiat între Agenţia Naţională de Cadastru şiPublicitate Imobiliară şi Uniunea Notarilor Publici din Româniaemis în aplicarea Legii nr. 7/1996 prevede că pentru înscrierea încartea funciară mai este necesar un certificat eliberat de primarullocalităţii unde este situat imobilul care atestă că persoana caredoreşte înscrierea posesiei este cunoscută ca proprietar.
Înscrierea în cartea funciară a locaţiunii privind imobilele
Conform ultimelor modificări, locaţiunea privind un imobil va fiînscrisă în cartea funciară indiferent de termenul pentru care afost încheiată. În forma iniţială a legii se menţiona că în carteafunciară se înscrie locaţiunea pe timp mai mare de trei ani, ceeace a permis interpretarea că, în cazul înstrăinării unui imobil,contractele de locaţiune privind acel imobil cu o durată de celmult trei ani să fie opozabile noului proprietar chiar în lipsaînscrierii în cartea funciară.
Modificarea legii face ca în prezent contractele de locaţiune săfie supuse aceluiaşi regim ca orice alte drepturi sau sarciniasupra unui imobil, astfel încât, pentru protejarea drepturilorlor, locatarii ar trebui să îşi înscrie drepturile în carteafunciară indiferent de durata contractului.
Dezlipirea şi alipirea imobilelor
În ceea ce priveşte alipirea şi dezlipirea imobilelor, au fostaduse două modificări importante. Prima vizează faptul căproprietarii unor imobile învecinate, în vederea unei mai buneexploatări a acestora, pot să le alipească într-un imobil, în bazaunei documentaţii cadastrale şi a actului autentic, întocmite încondiţiile legii.
Până în prezent, una din condiţiile pentru realizarea alipiriiunor imobile era ca acestea să aparţină aceluiaşi proprietar.
Prin modificarea adusă legii le este permis proprietarilorimobilelor învecinate să le alipeasca, devenind astfelcoproprietari ai terenului rezultant.
A doua modificare permite în mod expres dezlipirea imobilelorgrevate cu sarcini, cu păstrarea sarcinii doar asupra unuia dintreimobilele rezultate din dezlipire, precum şi alipirea imobilelorgrevate cu sarcini. În forma veche a legii, dezlipirea unei părţidintr-un imobil se realiza numai împreună cu sarcinile care grevauimobilul.
În plus, imobilul grevat cu sarcini nu putea fi alipit la un altimobil, ci, în caz de dezlipire, forma un imobil separat. Acesttext de lege crea dificultăţi băncilor care aveau ipoteci asupraunor imobile ce urmau să fie alipite în a conserva ipotecile,pentru că legea nu permitea expres acordul creditorilor cu privirela ipoteci în cazul alipirii.
După modificare, dezlipirea unei părţi dintr-un imobil se face,în lipsa unei convenţii contrare, împreună cu sarcinile caregrevează imobilul, deci creditorul ipotecar şi debitorul sau potconveni ca numai unul dintre imobilele rezultate în urma dezlipiriisă rămână afectat de sarcini.
În plus, legea permite expres că operaţia de alipire în cazulimobilelor grevate cu sarcini se poate realiza dacă există acordultitularilor acestor sarcini. Practic, în cazul unor imobileipotecate, titularii ipotecilor vor trebui să agreeze rangulipotecilor care vor afecta imobilul rezultat din alipire.
Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupraconstrucţiilor
Cât priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiilor, unelement de noutate îl reprezintă faptul că se va putea realizaînscrierea dreptului de proprietate asupra construcţiilor pe fazede execuţie. Această înscriere va avea la bază autorizaţia deconstruire, procesul-verbal privind stadiul fizic al realizăriiconstrucţiei, avizat de reprezentantul autorităţii administraţieipublice emitente a autorizaţiei de construire şi documentaţiacadastrală.
În forma anterioară a legii, dreptul de proprietate dobânditprin construire se putea înscrie în cartea funciară doar pe bazaunui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situatimobilul, prin care se atestă faptul că proprietarul a edificatconstrucţiile în conformitate cu autorizaţia de construireeliberată potrivit legii, precum şi a unei documentaţiicadastrale.
Aşadar, dreptul de proprietate asupra construcţiilor putea fiintabulat doar după ce construcţia era finalizată.
Aspecte noi privind proprietatea comună forţată şi perpetuă
În această materie, regula a rămas aceeaşi: dreptul deproprietate comună forţată şi perpetuă pe părţile comune ale unuiimobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietateexclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinatedin acesta.
Cu toate acestea, au fost aduse o serie de modificări prin careli se permite coproprietarilor să decidă, motivat, cu o majoritatede două treimi din numărul coproprietarilor, încetarea destinaţieide folosinţă comună pentru anumite părţi comune din clădirile cumai multe etaje sau apartamente. Spaţiile vor rămâne încoproprietate, dar li se vor aplica dispoziţiile privitoare lacoproprietatea obişnuită şi temporară.
Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realizadacă există o majoritate de două treimi din numărulcoproprietarilor şi, în plus, coproprietarii care nu au votat ori,după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare vor avea dreptulla o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în cazde neînţelegere, pe cale judecătorească.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
