Fondurile de real-estate, unele dintre cele mai vanate instrumente de investitii pe pietele occidentale, raman o necunoscuta pentru investitorii romani din cauza legislatiei foarte stricte care impiedica deocamdata dezvoltarea acestora.
Bulgarii au oportunitatea sa investeasca in asa-numietele "real-estate investment trust", fonduri de investititii in real-estate. La noi societatile de administrare a investitiilor au anuntat in mai multe randuri intentia de a lansa astfel de vehicule de investitii, dar acestea au ramas in stadiul de proiect.
Bursa din Sofia a lansat chiar la inceputul lunii septembrie un indice sectorial dedicat acestor fonduri de investitii listate in piata de capital. Indicele se numeste BG REIT si are in componenta 11 fonduri de investitii in real-estate. Valoarea totala de piata a acestor fonduri este, la acest moment, de peste 340 mil. euro, circa 2,5% din capitalizarea bursei bulgaresti, de 13,4 mld. euro.
"Exista fonduri care investesc in terenuri agricole si in zone suburbane, in scopul de a consolida loturi si a le revinde dupa cativa ani, si de asemenea sunt fonduri care dezvolta si inchiriaza sau revand ansambluri comerciale, rezidentiale sau de agrement", spune Cristian Tudorescu, directorul departamentului de research la Vanguard, societate de brokeraj care permite clientilor sai sa investeasca direct pe piata de actiuni din Sofia.
Tudorescu mai spune ca analistii din Bulgaria progonozeaza atingerea unei capitalizari de 1 mld. de euro in urmatorii doi ani.
Brokerii de la noi spun ca astfel de noi emitenti ar fi deosebit de interesanti, avand in vedere boom-ul inregistrat in domeniul constructiilor si tranzactiilor cu terenuri in ultimii ani. Ei spun ca legislatia restrictiva si incompleta este de vina pentru intarzierea acestor proiecte.
Cristian Tudorescu mai adauga ca CNVM considera fondurile inchise de investitii in imobiliar drept instrumente adresate doar "investitorilor sofisticati", cerand un anumit nivel minim de participare in fond, "nivel care nu este accesibil publicului larg".
Fondurile de investitii imobiliare autohtone sufera mai ales de pe urma lipsei de reglementari legislative concrete si a restrictionarilor in ceea ce priveste plasamentele imobiliare.
Fondul imobiliar Imoplus, lansat de Certinvest la finele lui 2005, functioneaza asemeni unui fond inchis de investitii autoadministrat. Structura hibrida, agreata de legislatie, limiteaza puternic libertatea de investitie a fondului Imoplus.
"Fondul nu a functionat la parametrii normali din cauza unor restrictii legislative care mentioneaza ca investitiile intr-un singur proiect imobiliar nu trebuie sa depaseasca pragul de 20% din active. Un proiect imobiliar necesita insa investitii consistente, mult peste pragul stabilit de legislatie", spune Razvan Alexandru Rusu, membru in Consiliul de Conducere al fondului Imoplus.
O alta restrictie legislativa are in vedere categoria investitorilor care pot participa la fondurile de investitii imobiliare.
"Fondul Imoplus functioneaza ca un fond inchis pentru investitorii calificati, mai exact pentru institutii financiare si persoane agreate de Comisia Nationala a Valorilor Mobiliare", continua Rusu.
Aceasta prevedere legislativa face dificila, daca nu imposibila, listarea fondurilor imobiliare la Bursa, prin faptul ca "odata listat fondul, nu pot fi verificati cati vor fi investitori calificati sau nu", potrivit lui Rusu.
Lipsa unor instructiuni clare despre modul de calcul al activelor nete ii face pe reprezentantii Consiliului sa adopte modalitati proprii de calcul, copiind modele care functioneaza deja pe pietele externe.
"O data la trei luni, un evaluator face calculul activelor. Mai apoi, la sase luni, un al doilea evaluator il dubleaza pe primul, facand un nou calcul al activelor", spune Rusu.
In prezent, Fondul Imoplus are active in administrare intre 500.000 si 1 milion de euro, randamentul obtinut in intervalul ianuarie 2006- septembrie 2007 este de 32,72%, potrivit informatiilor furnizate de reprezentantul conducerii. Suma minima care poate fi investita la Imoplus este de 10.000 de euro.
"Randamentul concret al plasamentelor in fondul imobiliar se obtine insa la vanzarea proiectului", spune Razvan Rusu.
Doi administratori de fonduri mutuale, societatile Target si Globinvest din Cluj, au incercat inca de anul trecut sa lanseze fonduri de investitii imobiliare, insa niciunul dintre acestia nu a reusit sa gaseasca pana in prezent o formula agreata de legislatie.
"Speram ca CNVM sa modifice legislatia astfel incat sa existe reglementari concrete despre functionarea fondurilor de investitii imobiliare", spune Rusu.
Contactati de ZF, reprezentantii CNVM nu au comentat modul in care va fi modificata legislatia.
Experienta arata ca aceste tipuri de vehicule de investitii au succes pe piata imobiliara din Romanaia. Intre numele importante care investesc in proprietati si constructii la noi se numara fondurile austriece Immoeast si Europolis sau englezii de la Charlemagne Capital si Fabian. Cele mai multe dintre fondurile straine prezente in Romania sunt listate pe bursele mari ale lumii, unde mecanismul pietei le permite sa atraga fonduri importante.
Immoeast, spre exemplu, este listat pe Bursa din Londra, unde a atras 2,8 miliarde de euro pentru un plan de investitii de 6 miliarde de euro in Europa Centrala si de Est. In Romania Immoeast isi propune sa aduca pana in 2010 circa 1 miliard de euro.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
