Joi, 12 decembrie 2019, ING Bank România a lanst o ofertă de creditare ipotecară cu o dobândă fixă în lei în primii şapte ani şi apoi variabilă, în funcţie de dobânda de referinţă IRCC.
Conform unui exemplu prezentat de ING, pentru un apartament în valoare de 200.000 de lei şi un credit pe 30 de ani, rata dobânzii fixe este de 5,79 % pe an, apoi variabilă trimestrial, la marja de 3,13% a băncii se adaugă IRCC-ul de 2,66% în prezent, rezultând un DAE de 6,93%.
ING nu are cea mai mică ofertă din piaţă, CEC având o marjă de 2,15% plus IRCC (total 4,81%), iar Raiffeien având o marjă de 3% plus IRCC (total 5,66%). Banca Transilvania are o marjă de 3,25% plus IRCC (total 5,91%), iar BCR are 3,3% plus IRCC (total 5,96%).
Dar această ofertă este legată mai mult de semnalul pe care îl transmite ING.
ING Bank România este o sucursală a unui grup bancar care pe piaţa locală se adreasă mai mult companiilor şi persoanelor fizice care au venituri peste medie (3.100 de lei net pe lună) şi chiar peste (5.000 de lei pe lună, adică 1.000 de euro).
ING are o politică mai conservatoare în privinţa creditării, mai ales în ceea ce priveşte oferta către persoanele fizice, unde condiţiile de creditare sunt mult mai prudente.
Noua ofertă ING, compusă din dobânda fixă pe şapte ani, plus o reducere a marjei, vine într-un moment în care pe piaţa de retail de vânzare imobiliară - nu de dezvoltare imobiliară, unde construcţiile se ridică peste noapte în marile oraşe - s-a instalat în ultimul an şi jumătate o stare de incertitudine, cu multe întrebări din partea clienţilor: preţurile au crescut cu 20-30% faţă de acum trei ani, deci apartamentele sunt mai scumpe, euro începe să crească din nou, vine sau nu o criză imobiliară, salariile cresc (salariul mediu a crescut cu 50% în opt ani, iar în marile oraşe chiar s-a dublat), dar până unde?; cât de sigure sunt locurile de muncă mai bine plătite, având în vedere că dacă vine o recesiune globală sau o nouă criză, multinaţionalele îşi vor reduce operaţiunile din România, deci vor face disponibilizări, aşa cum s-a întâmplat în criza precedentă?
Iar pe acest fond de incertitudine cu multe întrebări, mai ales că este vie în minte criza anterioară de pe piaţa imobiliară, şi mai ales odată cu introducerea restricţiilor de creditare de către BNR (majorarea avansului la creditele în lei la 15% şi la euro la 25%), creditarea ipotecară a scăzut faţă de anul trecut cu 15%, ceea ce a avut ca rezultat scăderea vânzărilor de apartamente cu 20-30% în ultimul an.
Dezvoltatorii reuşesc să închidă o vânzare într-un termen mediu de 6 luni faţă de 3 luni acum 3 ani şi spun că clienţii sunt mult mai sceptici, cu mult mai multe întrebări şi cu mult mai multe îndoileli în privinţa preţurilor şi a viitorului.
După criză, când în România preţul apartamentelor au căzut cu 50% în câteva luni, iar preţul terenurilor cu 90%, băncile privesc creditarea imobiliară, mult mai prundent şi mai conservator, mai ales că între timp a intervenit şi legea dării în plată.
Problema principală pentru o bancă nu este că un client nu-şi mai plăteşte ratele la un credit ipotecar, ci cât este valoarea apartamentului care face obiectul unui împrumut.
Băncile trebuie să-şi reevaluete trimestrial valoarea portofoliului imobiliar, iar dacă preţurile de piaţă scad trebuie să facă imediat provizioane şi chiar să vină cu un capital suplimentar, chiar dacă un client este cu ratele la zi.
Deci, mai important decât plata unui credit este valoarea unui apartament luat în garanţie. Prin noua ofertă, banca ING arată că este confortabilă cu valoarea actuală a apartamentelor, chiar dacă preţurile deja sunt mai mari faţă de acum doi-trei ani, cel puţin în oraşele mari. Asta ca să nu mai vorbim de Cluj.
Având în vedere polarizarea economiei şi a businessului, în oraşele mici, unde nu sunt investori şi unde locurile de muncă cu salarii mai mari sunt numărate pe degete, chiar dacă preţul apartamentelor este mult mai mic şi chiar scade în continuare, băncile cer avansuri mai mari decât în Bucureşti, Cluj, Timişoara, spre exemplu.
Conform unei analize efectuate de brokerul imobiliar SVN RomâniaCredit & Financial Solution, preţul apartamentelor în Bucureşti, comparativ cu salariul, pare mult mai mic faţă de acum 10 ani, chiar dacă sunt în creştere.
Rata pentru un apartament de două camere a ajuns la mai puţin de 60% din salariul mediu net, faţă de 250% în 2008. Spre exemplu, acum poţi să iei în Bucureşti un apartament de două camere de 50 mp, la un preţ de 69.000 de euro, cu o rată de 385 de euro, ceea ce, la un salariu mediu net de 3.100 de lei (648 de euro) înseamnă un raport de 59%.
În Bucureşti salariul mediu este mult mai mare, depăşind în acest moment 3.500 de lei, adică 732 de euro.
În ianuarie 2016, preţul acestui apartament care acum face 69.000 de euro, era de 51.000 de euro, iar în ianuarie 2008 a fost de 130.000 de euro.
Este adevărat că înainte de criză oferta de apartamente noi era extrem de redusă, aşa că cei care voiau să-şi cumpere un apartament trebuiau să se adreseze apartamentelor vechi, ceea ce a determinat o explozie a preţurilor.
Analiştii spun că deşi preţul apartamentelor din Bucureşti a crescut cu 30% în ultimii ani, în Budapesta, Varşovia sau Praga preţul pe echivalent metru pătrat sunt cu 50-100% mai mari decât în Bucureşti, fără ca diferenţa de salarii să fie la fel de mare.
Este adevărat că acolo condiţiile legate de infrastructură sunt mult mai bune.
Deşi vânzările de apartamente au scăzut în ultimul an cu 20-30%, dezvoltatorii imobiliari continuă să mizeze pe noi proiecte, cel puţin în Bucureşti, Cluj, Timişoara, Iaşi, Sibiu, spre exemplu.
Iulian Dascălu, regele mallurilor din România, tocmai a inaugurat Iulius Town Timişoara, o dezvoltare imobiliară de aproape jumătate de miliard de euro, iar acum se pregăteşte pentru cea mai mare investiţie din istoria lui şi cel mai mare pariu, 2 miliarde de euro într-un proiect mixt la Romexpo, de 1,2 milioane de metri pătraţi de birouri, rezidenţial, hotel, centru de conferinţe, parc.
Nimeni nu ştie cum va evolua economia României peste 10 ani, dacă va ajunge să-şi dubleze PIB-ul de la 200 de miliarde la 400 de miliarde de euro, dar certitudinea prezentă este că ING nu vede nicio criză imobiliară, cel puţin în Bucureşti, în următorii şapte ani, prin oferta ipotecară pe care a lansat-o.
Dincolo de condiţiile specifice ale României, ceea ce contează cel mai mult ţine de politica Băncii Centrale Europene de a menţine dobânzile scăzute încă cel puţin 10 ani (indicele EURIBOR este negativ în acest moment, iar dobânda de referinţă la euro este -0,5%) şi de a lăsa piaţa plină de lichiditate, în încercarea de a aduce creşterea economică în Europa şi de a preîntâmpina o stagnare care ar putea dura decenii întregi.
De asemenea, schimbările demografice şi sociale vor marca următoarele decenii, conceptul de share economy schimbând multe pieţe, ceea ce inevitabil va aduce transformări şi pe piaţa de real-estate. România este ţara cu cel mai mare grad de proprietate din Europa, 90%, faţă de 60% în Germania, dar noile generaţii, chiar şi în România, văd lucrurile diferit în privinţa achiziţiei şi deţinerii unei proprietăţi.
Noile generaţii preferă chiria, pentru a avea o libertate mult mai mare de a se mişca de la un job la altul în funcţie de salariu şi mai puţin de a se bloca într-o proprietate decenii întregi.
Din acest motiv, este posibil ca proprietatea să fie preluată în România de către investitori care vor să obţină din chirie un randament mai bun decât la bancă.
În acest moment, ponderea investitorilor în achiziţia unor proprietăţi rămâne în continuare mică, dar începe să crească.
