Piata creditelor ipotecare din Romania era estimata la finalul anului trecut la 90-100 milioane de dolari, iar previziunile pentru finalul acestui an indica o valoare de 400 milioane de dolari. Nivelul de la finalul anului trecut reprezenta doar 0,22% din PIB, fata de 40% in Uniunea Europeana si 5% in Estonia sau 2% in Polonia. Romania se afla, totodata,. pe unul din ultimele locuri in Europa in ceea ce priveste spatiul de locuit pe persoana, cu 17,4 metri patrati, fata de 32,1 in Ungaria si 25,5 in Polonia.
In ciuda nivelului extrem de redus de dezvoltare a pietei, sursele de finatare pe termen lung ale bancilor sunt insuficiente. Conform unui studiu al BNR, cea mai mare parte a banilor pe care bancile le folosesc pentru credite ipotecare provin din depozitele clientilor, care in marea majoritate au scadente de cel mult un an, in timp ce maturitatea creditelor poate ajunge pana la 25 de ani. Conform studiului citat, "existenta acestei necorelari impune asumarea de catre banca a unor riscuri de dimensiuni deloc neglijabile, indeosebi in ceea ce priveste riscul de rata a dobanzii si riscul de lichiditate."
Pe de alta parte, analistii apreciaza ca momentul cand bancile va trebui sa cedeze o parte a contractelor de credit existente pentru a putea acorda credite in continuare, iar momentul in care vor trebui sa se refinanteze se apropie."Cred ca intr-un an sau un an si jumatate nivelul la care va ajunge piata creditelor ipotecare va impune bancilor sa se refinanteze. Standardizarea contractelor de credit este o oportunitate care nu trebuie pierduta, pentru ca va facilita refinantarea pe piata de capital," considera Denis Grubb, consultant la Delloite & Touche si directorul proioectului "Reforma pietei de capital din Romania"al Agentiei Statelor Unite pentru Dezvoltare Internationala (USAID). "In Polonia, nivelul creditelor ipotecare a ajuns la 5 miliarde de dolari, dar jumatate din aceasta suma nu a putut fi refinatata pentru ca nu a existat o standardizare a contractelor," a explicat el.
Obligatiunile ipotecare emise de o banca au in spate mai multe credite similare acordate de banca, sunt garantete cu ipotecile detinute de banca, iar veniturile aduse investitorilor in astfel de titluri sunt gerenate de dobanzile platite de beneficiarii de credite.
Concurenta dintre banci l-a determinat pe unele din aceastea sa renunte la unele din garantiile cerute, cum ar fi existenta girantilor sau o asigurare de viata. Standardizarea contractelor ar insemna ca acestea sa fie identice, cu exceptia dobanzilor si a perioadei impumutului.
Chiar si asa, este greu de crezut ca sistemul bancar romanesc se va putea refinanta de pe piata interna pentru acordarea de credite ipotecare. Dezvoltarea pietei obligatiunilor municipale, de exemplu, a fost pusa de emitentii de astfel de titluri si pe nevoia de a scapa de dobanzile prea mari cerute de banci pentru credite. Orasele care fac emisiuni de obligatiuni au ajuns insa sa se imprumute la o dobanda mai mica, dar tot de la banci, care au subscris majoritatatea titlurilor de acest fel de pe piata romaneasca, investitorii nebancari in astfel de titluri fiind extrem de putini.
O oportunitate ar fi refinantarea pe pietele externe, acolo unde sursele de finantare sunt mau usor de gasit. "Daca contractele ar fi standardizate o emisiune romaneasca de obligatiuni ipotecare ar putea avea succes chiar pe piata americana," a apreciat Grubb.
O alternativa de finantare a creditarii ar putea fi societatile de credit ipotecar, care atrag sursele de finantare in paralel cu acordarea creditelor. O persoana fizica economiseste in prima faza o suma pentru ca ulterior sa beneficieze de dreptul de a primi un credit cu dobanda fixa, fapt care ar putea genera o crestere a accesibilitatii creditelor, in cazul persoanelor cu venituri reduse.
Printre celelalte masuri care ar putea duce la stimulara a creditelor ipotecare se numara potrivit studiului al Bancii Nationale deductibilitatea din impozitul pe venitul global a ratei si dobanzilor achitate pantru astfel de credite.
Proiectul Codul Fiscal prevede doar deductibilitatea dobanzilor platite pentru creditele ipotecare in limita sumei de 500 de euro. Aceasta inseamna ca, practic, cei care contracteaza credite ipotecare vor putea face o economie anuala de maxim 200 de euro, urmand sa isi recupereze banii de la stat dupa opt luni de la incheierea anului fiscal. In conditiile dobanzilor percepute in prezent la creditele impotecare facilitatea este echivalenta cu un credit fara dobanda in valoare de aproximativ 2.000 de euro.
Potrivit unui raport al Deloitte & Touche., volumul creditelor ipotecare estimat pentru sfarsitul anului 2003 este de 400 milioane USD, in timp ce volumul estimat al acestora pentru sfarsitul anului 2006 este de 1,2 miliarde USD, ceea ce corespunde unui procent de 2,2% din PIB, adica nivelul la care se afla in prezent Polonia.
Facilitatile si diversitatea au ajutat piata
Experienta celorlalte tari din centrul si estul Europei arata ca emisiunile de obligatiuni ipotecare a avut un impact pozitiv asupra dezvoltarii creditelor ipotecare. Cu toate acestea, finantarea imprumuturilor prin emisune de oblifgatiuni reprezinta doar 20% din valoarea creditelor emise.
Confom Bancii Nationale, diversitatea surselor de finantare a contibuit la dezvoltarea creditului ipotecar, alaturi de facilitatile fiscale acordate beneficiarilor.
Cehia detine cea mai mare pondere a finantarii prin obligatiuni ipotecare. Din 1996 pana anul trecut in Cehia au avut loc 29 de emisiuni de obligatiuni ipotecare, in valoare totala de peste 900 milioane de dolari, pe locul al doilea fiind Ungaria cu emisiuni de aproape 400 milioane de dolari
Abordarile privind astfel de emisiuni sunt insa diferite, putad fi emise doar de banci specializate in Polonia si Ungaria, in timp ce in Cahia, Slovacia si Romania orice banca poate obtine autorizatia de a emite astfel de obligatiuni.
Casele de economii pentru domeniul locativ sau sociatatile de credite ipotecare au contibuit, de asemenea la dezvoltarea pietei, avand in paralel si rolul de a atrage finantare pentru credite. In Cehia, creditele in acest sistem a crescut de 390 de ori din 1994 pana in 1999, ponderea facilitatilor acordate de stat ajungand la 1% din bugetul.
vlad.nicolaescu@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
